最近カレーパンばっかり食ってますw

こんにちは。

エイプリルフールくらいなんか書こうと思っておりましたがやはり最近もバタバタと忙しく書く時間も無くてあれでしたが今日は久しぶりに何も予定が無いので更新です。(しかし今日もこの後酒チャンスに出撃してサイン会の予定でございますw)

世相的に不動産投資業界はここ一年くらい何も変わり映えしない世界観でございますが、業者側から見える不動産業界はわりと活況でおかげさまでワタクシも忙しくさせていただいております。

これは世界的なインフレ懸念などが理由に挙げられますがタネ銭持ってる人が増えた影響で銀行融資の姿勢が日に日にジャブジャブに近づいて来ていて実需方面だけではありますがわりと青天井で貸してくれてるからではないかと思います。(えぇ、、残念ながら投資系融資はホントに資産持ってないとお話しすら聞いて貰えないし初めて不動産投資やるってサラリーマン系の方は門前払いという感じです)

その青天井のおかげで開発系(実需の再販案件など)の融資はそれなりで買い手も高買い傾向なのでさらに融資がジャブジャブになり一向に値下がる予兆も見えないのですがさらに材料費が高騰する予兆だけは一人前なのでこの値上がり相場はまだ数年くらいは続くんじゃないかと思っております。

このブログを読んでる方は基本投資系で見ている方ばかりでしょうから実需だけが値上がりし、投資が下がる予兆が無ければ大人しくしてなきゃいけないはずなのですがサラリーマンでも買える小額物件(小ロット物件)は相変わらずプレーヤーが多いので鬼の指値が効くとは言え数年前と比較するとあり得ない金額で取引されております。(100万くらいが相場だった築古戸建てが800万円で売ってるの見てびっくりしましたが融資が出ないのに慣れちゃうとこんな金額でも安いと感じちゃうんでしょうね)

あり得ない金額で売るには「買った物件を手直しして見た目カッコいい物件に仕上げれば目が慣れていない素人投資家でも飛びついちゃうだろう」という目算があってのことだと思いますが、これ、よくよく考えたら再販業者が売って利ザヤ稼ぐか一般の投資家が仕入れて再生して再販してるのかってレベルの違いだけでそれほど搾取構造は変わりません。(変わるとしたら瑕疵担保が2年付くか付かないかの差じゃないかと)

せっかく買った投資物件が実は一般投資家の出口として掴まされていただけなんて話ではいっぱしの養分と同じですのでそこは出し抜きたいって思う読者の方も多いのではと思い、今日はそんな物件の見分け方なんかを書いてみようかと思います。

よくワタクシがブログやセミナーで言ってることですが、
「不動産は素人から買って素人に売れ」
と言うのがあります。

プロから買えばあらかじめ計算した利益分を乗せ、損しないように安くリフォーム、リノベして採算のあう売値設定で売ってるものを買わされるわけですし、その仕込む物件は素人の方から安く仕入れて手直しして売ってるわけです。

それでも「利幅が乗っかっていようがいいものはいい」と買うのであればいいですが昨今の小ロット物件はよほど上流の情報にありつくか、限界集落の値段の付かない再生不能に近い物件を意地でリノベして保有するかのどちらかであることが多いのでそこの見分けが出来てないと知らず知らずのうちに将来性の期待できない単なる投資家の出口物件を掴まされる羽目になってしまいます。

再生能力がない投資家であればこれも甘んじて受け入れ買うしかないのですが狼ブログを読んでる人がそれではワタクシが教えてきたことも無駄になってしまいます。

と言うことで「これは間違いなく投資家の出口物件だ!」というものを傾向的にいくつか列挙していきます。

その①「無駄に外壁塗装が施されている物件」
高値売却を目論む際によく用いられるのがこれ。
「大規模修繕実施済み」として売られる物件は金融機関もわりと好感触で見られるのを逆手に取り一番見た目が良く見える塗装を施し「大規模修繕」とのたまう方もチラホラいらっしゃいます。
もちろんと外壁塗装してくれていれば雨漏りなどの心配も要らないのですが困るのは自力塗装やシールなどの処理をいい加減にやって見た目だけなんちゃってリノベしちゃってるパターン。。

見極め方は塗装色なのですが最近は投資家同士でウケる色合いなどの研究も進み、ダーク系に赤いアクセントなんてパターンで攻めてくる投資家が多く、ワタクシの経験ではこの色合いで売ってる物件は「研究済み」と判断して「これ出口を相当狙った物件なんだろうな」と警戒度を一気に引き上げます。

大抵の場合高額になる水回りのリノベは後回しで素人にわかりにくくて目立つ外壁や建具などの自力塗装が施してあったら要注意です。(プロがやってる養生の塗装と素人がやってる養生の塗装はまるで出来が違いますしたいてい色むらがあるのですぐわかります)

その②購入時期
物件を買えば必ず登記簿上で物権変動の時期は乗ってますのでこれはすごくわかりやすいですが、ここ3年くらいで買ってる物件なのに明らかに短期譲渡の喪があけていない(5年未満の売却は短期譲渡になり利益に高額の税金が乗ります)時期に売り出す物件は「持ってていいことが無いから売る」「最初から再販で利益を得ようと目論んで仕込んだ物件」である確率が高いです。
酷いパターンになるとこの2つが合わさっている「持ってていいことが無い再販物件」を高値で掴まされ3カ月間の瑕疵担保期間が終わるや否やあっちこっちが壊れ始め「そんなのもう知らない」と逃げられてしまうパターン。。

始めて物件を買う人にはそんなのわかるわけもない部分なのでこの購入時期と言うのもチェックです。

その③売り出し利回り
投資物件はほとんどの人が利回りを見て買ってると思いますがデキる投資家ほど出口の利回りがどう見えてるかを意識しているものです。また素人投資家さんが手を出すギリギリのところの利回り計算して売値を設定していることがほとんどですから(えぇ、、間違っても「これなら誰でも買うでしょw」なんて高利回りの30%なんかじゃ売るわけもありませんw)

例えばですが神奈川県界隈(横浜、川崎ではなくもうちょっと奥の神奈川)あたりだと築40年くらいの木造アパートの売り出し利回りは9%~11%もあれば今の相場観なら一人くらいは喰いついてきますのでそんな場所で7%なんて売り出し利回りを見たら要注意です。。(時期的に相当高く買ってるので利益考えたらこれ以下じゃ売れないんでしょう)

なお、利回りは言うまでもありませんがお家賃÷売り出し価格ですがこの売値を仲介に入る不動産屋ではなく売主自ら決めて売却依頼してるケースではこの利回り設定を熟知した投資家である場合が多いのでこれも注意が必要になります。

その④融資銀行
5年前以前であればいわゆるサラリーマン御用達銀行(スルガ、オリックス、静岡銀行あたり)で買っててもそもそも買い値が安いケースが多いのでそれほど心配する必要もないのですがかぼちゃショック以降の4年以内にノンバンク系で融資を引っ張ってる物件はちょっと注意が必要です。

これはブログで詳細に書くといろいろ怒られが発生するので書きませんが、とにかく謄本見て乙区の金融機関にそんな文字が入ってたら警戒感を引き上げてください。(ってかこれはブログじゃなくセミナーだけにしとけば良かったかもw

と書いてみればわりと初歩的なことばっかりで普段からここ読んでる人から見たら物足りない話かもしれませんが次回のセミナーでも深堀りしたいところなのであえてブログでも書いてみました。。

最後になりますがそんなセミナーの件、、
先日予告した5月14日(土)の狼セミナーの受付は来週木曜日(4月14日)のこのブログ更新時の18時からやります。ご参加される方はご用意お願いします。


今日も狼スタンプたくさん押すんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中