今日は諸般の事情で不動産について熱く語ってみますw(ブリヨンちゃん見てる?ww)

こんにちは。

最近Twitterでワタクシの過去ログを載せてくれている方がいらっしゃりワタクシの知らないところで過去ログ供養がされているようでなんだかとてもうれしく思います。(そんな過去ログに成り代わりお礼申し上げます)

そんなTwitterに載ってた自分の過去ログを数年ぶりに読んだのですが、何年も前に書いたブログネタでも今言ってることとブレも無く大抵のことが予言した通りにコトが起きてるのを見ると「なんで神様は株で活かす予言能力を授けてくださらなかったのよwww」と嘆いてしまいたくなります。。(えぇ、、ワタクシ不動産ではこの程度の力はございますが株式投資の予測は果てしなくポンコツです)

ただ10年ブレずに同じことを言い続けているってことはその前からずっとブレていなかったわけでもありますので前の会社の上司に言われた「オマエみたいな正義感だけの評論家じゃ飯は食えねーぞ」という説教は間違っていたということになるのでその証明が出来ただけでも満足です。

そんなワタクシが常々思ってることは「自然の摂理」。。。

地球には引力があって水の流れが逆に流れることは無いのと一緒で不動産でもその摂理は変わりません。

例えばなにか新しい不動産投資手法が見つかったとしてもそれはおそらく不動産屋さんも考えたことがあり、実際やってみたけど流れには逆らえずに出来ないと判断して見送ったものが多いです。

それを何年かして別の不動産投資家が思いついて「これってすごい発見!!」「誰も気が付かなかった法則発見!!」なんてドヤったところでそれは我々先人の不動産屋が何年も前に見た光景であることがほとんどです。

もっとも最近の不動産テックだけはネット技術の発達がここ10年くらいなので急速に環境が発達して便利になったものもありますが基本的な取引の部分や人間関係がこすれ合って利害関係を判断するのはAIなどでは到底無理な話でいくらビッグデーターがあったところで役に立つシーンは無いんじゃないかと思います。

また昨今話題になった狭小区分などもバブルの時期にチャレンジしたデベも多く、やめた理由を考えても自然の摂理に適ってることなのでその後チャレンジする人は多くても数年で淘汰されております。

また利回りを上げようと普通賃借以外のことを思いついて投資としてチャレンジする人も多いですが大抵の場合、数年で何かやらかして法規制という後出しじゃんけんの餌食となり投資した資金を回収する前にさらなる裏技を考えないと回収すらできないことも良くあります。(太陽光、民泊、ホテル事業などが最たる例です)

結局何が安全かと言えば家賃が変化しにくい普通賃借での不動産投資という結論になってしまうのですがその家賃にしても無茶なチャレンジ家賃じゃないと利回りが出ないとなればその事業は机上の空論にしか見えず部屋を埋めるために無茶ADを突っ込んで見た目上の満室を演出して裁かないといけなくなってしまいます。

なのでワタクシ、利回り計算するときは多少無茶するにしてもその家賃で最低5年くらいは安定的に回せる賃料設定で投資判断をするようにってのとその収支計算で合わないものを物件欲しさに買いに走ってはいけないと団員には口酸っぱく言っておりますが最近の新築ブームでは銀行融資の兼ね合いもあり無茶な賃料設定で収支をフカさないと融資自体が受けられないって場面も多いのでこういう人には狭いながらも部屋を広く見せる工夫と、賃借人が納得する賃料設定ギリギリを攻めてと言ってます。(あと独立洗面台をマスト装備とも伝えております)

そうなると新築用地で手に入る可能性があるのは並みの新築業者が諦めた変形にしないと容積食いきれなさそうな安いクズ土地みたいなやつでそこに変形の木造アパートを仕込み見た目上の賃貸面積があっても賃借人からは使いにくい部屋に見えてしまい結局客付けがうまくいかずAD積んでも半年くらい空室の新築物件なんてオチになってしまうのですが最近の大家さんは横の繋がりを駆使して設計屋さんを巻き込んでひとりデベとして君臨する方も増えてきたのでこの新築投資のジャンルは賢い人ならまだまだ負けない気もしております。

と、ワタクシ、「賢い人」と書きましたがここで言う賢い人とは
①自分自身の長所と短所を理解していてそれをコントロールできる
②賃借人目線で建物を企画できる
③それぞれの業者さんとのコミュ力が高く交渉も容易にできる
④問題を解決できる能力がバツグン

なんて人の話であってこれを満たしている人に関しては自己資金が薄くても問題をクリアする能力はずば抜けていると思うので心配しておりません。

ただ逆に②と③と④を持ち合わせていない人はどうしても生殺与奪を他人に委ねなければいけなくなるので先の見通せない新築投資はあまりやらない方がいいんじゃないかと思ってます。

なぜならばワタクシも10年前に新築やったときはそれなりのプロ業者でしたし賃貸に関してもそこそこ経験値もあったのですが完成時に設定した家賃はどんな感じで埋まっていくかは予想できず
①安い部屋から順番に埋まっていく・・・家賃設定が高すぎた
②高い上層階のいい部屋から順番に埋まっていく・・・家賃設定が安すぎた
③そもそも家賃が高すぎて物確電話が鳴らないw・・・死にたくなります

のどれになるのか全く予想が付きませんでした。

また設計士の先生は大丈夫と言ってた地盤も「本来RCであれば地盤改良か杭を打つなりしなきゃいけなかったかな」と最後の最後まで迷い安全策を取るか冒険するかホントに迷ってしまいました。。(ワタクシレベルの不動産屋の建築の知識ってのは薄っぺらいものなので設計の先生に何度も何度も土下座して図面変更お願いしてましたw)

あと、1階の部屋が最後まで埋まらないのは集合住宅では一番最低なパターンだったので万全を喫して設計段階から1階が選び漏れないように窓の目線から部屋の設備まで徹底的に設計を見直しました。(隣地目線を避けるために無理やり総掘りを作って一階の人だけ広大なテラス仕様にしました)

おかげさまで10年前の知識であっても均等に埋まる部屋を設計出来、今では新築時よりも若干高い家賃で募集しても敷金付きのAD無しで埋まる物件として君臨しており今仮に売却したとしても2億くらいの売却益付きで売れるんじゃないかと思います。(ってことは最初の家賃設定が安すぎたってことなので正解は②になりますw)

その時の経験を今に生かすとしたら、「やっぱ新築って土地の形状やそのエリアの特性を頭が禿げるくらい考え抜いてケースバイケースで設計しないとダメだなー」と思うわけで業者さんがコストダウンでよくやる「どこでも同じ基本設計」ってのは結局家賃ムラを生んでしまい物件によってはうまく嵌ってもダメなものはとことんダメな物件になってしまうんじゃないかと思います。(ワタクシがハウスメーカーの設計をdisったのは10年前の一番最初のセミナーですが、これは10年経った今でも変わっておりません)

さて、今団員さんの新築用地をプロデュースしているワタクシですが今回も10年前と全く同じ設計発送を駆使し、設計の会議でもワタクシが持ってる限りのノウハウをぶち込み「ちゃんと利回って敷金がちゃんと取れてADは死んでも払わない新築RCレジ」を計画しております。

本物件の完成は来年の終わりから初春を予定しておりますが今のコロナ禍での材料費高騰をうまく避けて地盤改良も出来るだけ安価な工法を模索し一番いい時期に一番高い家賃で案内できるようにと計画をうまく調整し建てて10年後に新築した売値の8千万超えの利益が出るように設計段階から詰め詰めに話を詰めております。(昨日の設計会議でもかなりお鯛先生を泣かせてしまった感があります。ごめんなさい。。)

そんな新築計画でワタクシが一番大切にしているのは「入居者目線」。。

入居してそこで暮らす人が喜んでクソ高い家賃を払って生活の拠点にしようってのに投資家目線で収支一辺倒では成功する確率も低くなってしまいますからワタクシは過去に賃貸の案内で学んだ「入居案内時に内見希望者がどこをどう見てどう思ってるか」を基本に考えて内見する人に違和感を持たれない賃貸住宅が建てたいわけでさっき書いた「自然の摂理」なんて話もそうですが賃貸住宅を選ぶ人も知らず知らずにこの自然の摂理で物件を選んでいるはずです。(わざと違和感感じる部屋に高い金払って住みたいなんてやついませんよねw)

逆にこの違和感を感じさせないモノが出来てしまえばたとえ設備が安っちいものでも選んでくれるし多少家賃が高くても違和感さえ感じさせなければ何回か案内してるうちに自然とその物件に合いそうな人が借りてくれるものです。

ちなみにうちの新築の時は「年齢層30代~40代のDIKS」「合計年収1000万程度」「子供が出来たら住みにくい」というペルソナ設定にして設計してます。

今の時代に「子供のいる夫婦はお断り」なんて募集したら怒られそうなのですがワタクシ、当時から
赤ちゃんがいたら住みにくい=物件全体が同じような属性の人で入れ替わる
って設定にこだわり妙な騒音問題や入居属性の違いで居住者が分裂しないようにってことまで考えてましたのでこれはいまだに堅持できております。(厚かましくもうちの物件に滞納がほとんどないのもそういう入居属性の人が集まってくるからなんじゃないかとさえ思ってます)

なのでワタクシ、小手先のマジックみたいなステージングなんてやつで入居者をごまかそうってのが許せないのですが設計変更の出来ない中古物件ならいざ知らず新築でその入居者目線すらわからず新築建ててドヤってる人は単にいろんな運に恵まれただけなんじゃないかとさえ思ってます。(ま、運も実力のうちですから悪口は言いませんけどw)

そんな運のいい時期に「自分の物件はなぜ埋まるのか?なぜ埋まらないのか?」を理解するのは当然の作業でこれさえ理解していれば次の新築物件では運ではなく「実力で利回って恒久的に敷金が取れて死んでもADを払わなくて済む新築物件」が出来るはずです。

昨今はワタクシがこんなこと書かなくても実践出来てる人も多いのでそういう人には言うことじゃありませんが、こんな不動産領域の自然の摂理」をいち早く理解していれば並みいるライバルを駆逐出来、人が見送った新築用地でも「俺なら出来る」と果敢に挑戦する人も増えるんじゃないかなと思い勢いで書き殴ってみました。(ホント、今は新築くらいしかまともに融資出ないんだからどんどん挑戦して欲しいですねw

参考になれば幸いでございます。。


はぁー、、こんな真面目に熱く語ったのは久しぶりなんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中