さて、新たな10年の幕開けですw

こんにちは。

10年と2日目の狼ブログでございます。。

日曜の10周年ブログとそのあとのキャスで盛り上がりワタクシ、月曜の朝は意味なく疲れ果ててしまいボロボロになったわけですがそんなキャスで勢い余って「よーし!!10周年だから久しぶりに貰ったコメントに全部コメ返しするぞー!!!!」なんて約束をしてしまいました。。

するとどうなるか。。

えぇ、、
そんなこと言えば当然こうなります。


なにこれ。。これ全部返すの?w

気持ちとしては莫大な借金を背負ってコツコツ返していくというイメージなのですが、約束しちゃった以上、何日かかってもコツコツ返済コメ返ししようと思います。(カッコ悪いのでコピペは使わずに全部アドリブ効かせて返します)

さて、話は変わりますが、
最近まだファミリー区分マンション投資なんて言って信者を集めてる人がいるようですね。。

不動産融資がまだ先細りしている昨今なので比較的少額な融資を引いて不動産投資をしようって考える人が多いからこの手の投資話に耳を貸したくなるんじゃないかと思いますが、10年過ぎた狼ブログの一回目なので今日はちょっぴり昔のブログっぽくこのファミリー区分レジ投資について狼旅団流に語ってみようと思います。

この投資ですが、要するに「相場より安い(買い得感のある)中古区分レジを買って不動産投資をする」と言う話でございます。

ただ、狭い区分レジだと転売時に実需層に売りにくいので出来るだけ広い(出来れば住宅ローン減税なんか効かせられそうなやつ)区分レジを買い運用した方が賃貸運用、出口運用の幅が広がるので出来ることならファミリー区分の方が面白いと思います。

専有面積で言えば50㎡超えくらいで新耐震、旧耐震関係なく賃貸で貸しやすく、実需に売るには実需使いでよさげなレジを選んで買えばそうそう失敗することもありません。

また、さらにうまい事やれば住宅ローンを使って(なんちゃってでは無く、ちゃんと住民票とライフラインの名義変えるタイプですからねw)買えないこともなく銀行融資も引きやすくなりわりとお手軽に始めることも出来ます。

さらにファミリー区分は
①一度賃貸付け出来ればファミリー賃貸な分、退去される確率が低い
②仮に退去されても実需売りで売り出せば利回り計算で売るより高く売れる
③区分物件なので大規模修繕も自前でやる必要が無い

と賃貸、実需どちらで運用しても利益が出やすいんじゃないかと思います。

巷では不動産融資の締め付けにも出口が見え始めたとも報道されていて今後はこの手の不動産物件にも融資の扉が開き絶好の買い場が来た!!!なんて煽る人も増えていくんじゃないかと思いますが、正直、素人投資家がノウハウを教わった通りに手を出すのはどうかと思ってます。

その理由ですが、
①そもそもこの領域は転売業者の数が多く手ごろな物件は争奪戦になる
②区分ファミリーは買い替え需要も多く、実需のセミプロが虎視眈々と狙っている
③区分レジの相場がクソ高値相場なので手頃な値段では転がっていない
④手頃な値段で売ってるのは大抵クソ物件
⑤結局買えるのは転売業者すら手を出さないワケあり物件

なんてあたりでしょうか。。

詳しく解説すると①に関しては専門の転売業者は自分のテリトリーに存在するレジはほぼ実態を把握していて査定に出ようものならすべて記録して売値や成約価格を調べて常に相場観を頭に叩き込んで仕事しています。

そんなプロが蠢く分野に素人が飛び込んだところで物件探しはアットホームなどのポータルサイトがせいぜいです。
ポータルに載ってる時点で売値は素人が間違って飛びつく設定の価格付けがされてるわけでそんな値段じゃ高いと今度は自分が買えそうな額まで指値をするんじゃないかと思います。

その指値ですが、よく考えても見てください。。

エンドの一般客が物件を買う場合、
契約時に契約不適合責任を付加するのが前提だし、場合によっては融資特約も付加するでしょう。。
しかも仲介手数料は取れる最大が3%+6万円+消費税。。

しまいには買ってからやれ給湯器が壊れてただのエアコンが効いてないだの床が鳴るだのいろいろクレームが出る可能性があります。

物件を紹介する仲介の立場からしたらそんな素人に安く売りたくないしそんな一般客に売ってしまうより
①仲介手数料+企画料で6%+6万円+消費税貰える
②ロン特無しの現況渡しの不適合責任免責
③再販時にまた仲介に入れて貰える

なんてタイプの買い取り業者に売りたくなるのが人の性(サガ)ですから一般エンド客に投資として出せる区分物件と言えば
①転売業者が買い取れるほどの指値が効かない
②比較的現況渡ししても後々クレームが出にくい
③管理費、修積みが高くて売りにくい

なんて物件が優先的に出てくるはずです。(しかも仲介は涼しい顔して「これはお買い得ですねww」って言います)

恐らくですが今、投資塾などで「区分投資を買いましょう」と言ってる人達はこんな部分を説明するはずもないので区分レジで投資を考えている方はここを必ず押さえておいてください。(じゃないとホントにクソ物件を嵌め込まれます)

あと実際にどのエリアを狙えばいいかと言う話になるのですが、
安く買おうと思えばすごく地方の物件でもない限り一般的な不人気物件しか買えません。

ここで言う不人気物件ですが、言い出したらキリが無いので10個だけ挙げておきます。
①将来的に大規模修繕の費用が不足して一時金の負担を強いられる可能性がある
②管理費、修繕積立金がやたら高い
③住人にヤバい人が住んでて問題になってる
④高齢者が多すぎて子連れ夫婦が住みにくい
⑤駅から遠いけど車庫の数が足りない(年中、空き待ち状態)
⑥住人のガラが悪くちょいスラム化してる
⑦管理組合が独裁的(幡ヶ谷の秀和マンション状態)
⑧近隣の風評、騒音、粉塵などで洗濯物が干せなかったり窓を開けられない
⑨売り出しても高値で売れない
⑩物件に大島てるマークが付いてる

当然、転売業者さんや仲介さんで区分レジを売ったり買ったりしてる人達はこのくらいの特徴は頭に叩き込んで仕事してるので物件名を聞いただけで「あー、あのレジってこうだったよな」くらいは自然に思い出します。

しかし素人投資家さんでそのエリアの物件を熟知していなければこういう不人気物件を見抜くのは至難の技。

しかも困ったことにこの10個の不人気理由を重要事項説明に反映させるとしたら①②⑤⑧、、あと⑩がかろうじて説明義務がありますね。。(ほかのやつは重説で説明する必要が無い項目なので悪意がある仲介さんなら黙ってるでしょw)

ポータルサイトだけで価格相場を調べている人に多いのですがこういう不人気理由を見逃してしまいまんまとクソ物件嵌め込まれて賃貸に出そうと思ったら想定賃料で埋まらず目標利回りに届かず、売ろうにもすでに周辺相場より割高になってしまっていて買った値段よりも高く売れないなんてことも結構多いです。

不動産投資の塾あたりだとこういう業界の裏の話をせずにとにかく買わせて業者からキックバックを貰おうとせっせと嵌め込む方も少なくないので融資の出にくい今くらいはこういう注意も怠らないようにしてください。

ちなみにワタクシの経験では塾の費用が高ければ高いほどこの傾向がある気がします。

なぜなら高額なフィーを払ってでも知識を得たいという人は本気で物件を買いたいからこそ高い塾のお金を払おうとします。(物件買ってお金が入ってくれば高額な塾代もすぐに取り返せるって発想)

ここを抜け目なく狙い、出来るだけ少人数制にして他の意見を交流させずに一直線で洗脳してくるのがこれらの人達の王道パターンですので不動産投資のスタートラインに立つ前に養分にならないようお気を付けください。

と言うことで10年と2日目にブログが終わったわけですが、、
ワタクシ、あと10年もこんな話を書き続けるのかと思うとやっぱり最初の半年でブログ更新するのやめとけば良かったな、、、と思ってしまいます。。。(そういや誰だよ?「100周年まであと90年」とか言ってたやつwww)


20周年記念の時は48歳になっちゃうんじゃんw

Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中