賃貸経営はほとんどのケースで取得したときの収入がMAXで年数

が経過し古くなるにつれて家賃も減少して行きます。

家賃が下がることはある程度想定内ではありますが、同時に空室期間

も長くなる傾向があります。

 不動産投資家さんの中には返済比率が50%を超えていても物件を

増やすことに一生懸命で、多少空室があってもボリュームを増やせば

安全だと思っている方がおいでになりますが、それでは想定外のこと

が起きたときに対応できない可能性があります。

 自分が不動産投資を始めた頃はたくさん減価償却を落として節税を

はかり、早くキャッシュフローを増やそうと考えて中古の木造ばかり捜し

ていました。

その結果、自己資金は効率良くつくることが出来ましたw。

 ただし、中古の木造アパートは元々敷金、礼金なしで入れていますので、

退去するのも早く、空室を埋めるには時間がかかってしまいます。

退去後のリフォーム費用も驚く金額になることが多いですし、定期的に

設備が壊れるため修繕費もかさみます。

 時間がとられず、ストレスフリーの賃貸経営をするにはどうすればいい

か考えた結果、新築を建てるしかないと考える様になったのです。

新築であれば、いちいち退去の度に客付け業者さんに営業回りをしなく

ても何とかなります。

 木造アパートでも10年間はほぼ家賃を下げずに運営ができます。

自分が持っていた物件は13年間ほぼ家賃の下落はありませんでした。

戸建賃貸も10年程度は極端に家賃が下がることは無いと思います。

 もちろん新築でも経過年数とともに稼働率が徐々に落ちて来ると

思いますので、買う人に融資がついて比較的高い値段で売れる10年

程度で売却し資産の組み換えをするのがいいのではないかと思います。

 ベストなタイミングでうまく資産組み換えを行いつつ、常に築年数の

新しい物件を手元に確保すると賃貸経営は安定しますし、そんなに多く

の物件を持つ必要もなくなると思います。

 ということで、いつものランキングボタンご協力いただけるととっても

うれしいです♪

 
Source: 吉川英一オフィシャルブログ-低位株・不動産投資で会社バイバイ、リタイアして毎日が日曜日。不動産業ブログ!