明日は待望のワクチン接種ですw

こんにちは。

先日のブログでワタクシのことを褒めまくれと書いたら200通くらい「凄すぎます」「ヤバすぎます」とほめ殺しメールに遭いました。(先生、一言だけ言いますが、言われたことをやるのではなく自分の言葉で褒めるんですw)

そんな褒め殺しメールの中に「そういや次回のセミナーって7月じゃなかったのかよ」と書いてる人が何人もいらっしゃったので今日はまず次回セミナーの日程について書いておきます。

ワタクシのセミナーですがレジュメの中身を考えてレジュメにするまで大体1カ月くらい掛かるので(結構毎回真面目に考えてるんですよw)今から7月にやろうとしても日程的に難しいです。

また8月はお盆休みがある関係なので8月中旬以降はやりたくありません。(夏の甲子園見たいのでそこは避けたいです)

となると出来る可能性があるのは8月の7日か翌週の14日。。

ま、今から頑張れば7日には間に合うんじゃないかと思ってたのですが7日はオリンピックの野球の決勝があり(オリンピックって8月8日までなんですね)懇親会中にサムライジャパンが金メダルなんてのはさすがにショックなので次回セミナーは8月14日(土)に決定します。(以前に仙台セミナーの懇親会中にジャイアンツが優勝しちゃったことがあるので今回はきっちり対応します)

なお、セミナーの募集は7月に入ったらいつものようにブログにて行いますのでブログのチェックお願いします。(7月の第二週を予定してます)

さて、話は変わりますが最近、またもや新築企画の話が湧いてきております。

と言っても今の23区で8%超えの利回りで新築できるところと言えば城北か城東地区くらいでしかもなんとなく道路がややこしいという条件でないと土地も安く買えず、買えたとしても今度は高騰してる建築費で圧迫されてしまい安普請な高利回り物件になりがちです。

そこで今回考えたのは都内の好立地でのリセールバリューありそうな駅近の土地に坪100万くらいでRC建てよう企画。

新築物件は家賃設定を無茶すれば利回りなんてどうにでもなりますが(坪2万設定にすれば8%も夢じゃないですw)旅団的には広告費なんか出さなくても埋まる妥当賃料設定というのが定めでございます。。(もちろん敷金もきっちり取るアンチゼロゼロ物件ですw)

目標は土地建物コミコミで2億で建てて7年~10年運用して3億で売り逃げするプラン。。(大規模修繕が必要な時期のちょっと手前で売り逃げますw)

23区の駅近のいいところでRC建てて10年経って売り出しても新築当時の価格より高く売れるのは当然のことなのですが今回はこれにお鯛先生の「建築基準法の行間」を読み込みと、ヘタレ社長の賃貸管理会社目線とプロユースの格安デベさんをご紹介いただきワタクシの考える「賃貸キメブツ物件の定義」を惜しみなくつぎ込んだ新築物件を手掛けようと思っております。(一見するとマンションには見えないようなのを予定しております)

ま、要するにプロの不動産屋と行間読む建築の先生が本気で考えたらこんなのが出来ましたシリーズを10年ぶりにやるわけなのですが今回の計画地はうちでやった新築物件よりも遥かに好立地なロケーション。。(小田急線某駅から歩いて3分掛からない60/200です)

路線価で60万あるので一種単価もお高めですがここに無理ない賃料設定で6%超えを目指します。(ちなみに某塾仕様の無理目なお家賃設定でいくと8%を超えてしまう収支になりましたww

また建築単価を下げるべく木造でやれば7%の後半位取れなくも無いですが今回はCFメインではなく10年間のコンクリ貯金が目標で10年間、いつものように保有耐性を維持しつつ、世間の不動産価格の変動を見ながら適正な時期に売り逃げを目論む計画にしました。(新築の時点で2000万くらいは黒字で売れると思いますがそれだと面白くもなんともないので10年後の8000万を目指します)

恐らく今どきの23区での不動産投資はキャッシュフローをガツガツ稼ぐというのは木造でないと厳しく、10年後に売るときに築浅木造アパートでは買主に足元見られてしまう可能性が高いのであえてRCでやろうと思います。(金融機関に耐用年数がどうのなんて言わせないのやりたいですw)

これがうまくいったら都内の好立地でコンクリ貯金が出来る投資物件が量産出来るってことになりますのでこのノウハウをタダで提供して世のボッタクリ建築コンサル様を駆逐して更なるワタクシの地位向上を狙おうと思っております。(えぇ、、褒めてくれればワタクシはいつだって大判振る舞いでございますwwww)

ただこのプロジェクト、、
土地の大きさが微妙に違うことが多く用途地域やモロモロで土地が出るたびに企画が変わります。(えぇ、、よく言いますが土地って周辺環境や方位や道路なんかの違いで企画モノの建売賃貸のように同じユニット同じ間取りをぶち込めばいいってもんじゃないんです)

今回も当初は広めの1LDKで考えていましたが賃貸の現場から「その広さだと賃貸需要が無いからADゼロにして1ヵ月のフリーレント付ける羽目になって結局見栄っ張りの水商売のお姉さんで埋まっちゃうよ」と指摘を受け、賃貸面積を大幅変更しました。

また間取りを決めてる合間にも「この設備は要るけどこの設備は賃貸に影響ない」とバサバサ入れ替えをやり、お鯛先生からは「あれ?これ、、ここをゴニョゴニョしてここをこうすると建ぺい20%増しになるんじゃね?」って話になって急遽4階建てを3階建てに変更したりとわずか10日間で相当なアイデアを盛り込むことになりました。(これを最近は連日酒チャンスでお鯛先生とパソコン広げてケンケンガクガクやってたわけでございますw)

ここからさらに利回りをあげるべく地価の容積緩和使ってさらに利回り上げようとも考えましたが地下を掘る建築費のバランスと周辺環境で半地下といえども地下室を作るリスクを考えると今のプランの方が整合性が取れてるよね・・・くらいまで考えてやらないといけないので量産出来るわけではありませんがこんなノウハウをここ読んでる人達と共有出来たら不動産投資業界ももっと明るくなるんじゃないかと思っております。

ということで本日もこれからヘタレ賃貸部から言い渡された無茶な条件変更を伝えにお鯛先生に土下座すべく酒チャンスに向かいますw


今回のは土下座したら頭踏まれそうな気がするんじゃんw

Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中