今からエアコンなんか入れちゃって夏を乗り切れるのか。。。

こんにちは。

よく不動産投資初心者の人にベテラン大家さんが「不動産投資の最初の頃は素人がなに見てもわかんないだろうからまず小さめなの一つ買って実践してみなさい」みたいなこと言ってるのをよく聞きます。

もちろん小さく始めるってのはあとあと下手コイたときのリスクヘッジですから決して間違ってるわけでもないのですが、小さいので一度成功しちゃうとそれ以外に目がいかず結果的に小さい安価なものだけを買ってしまい、気が付くと身動きが取れなくなってる人も多いです。

逆に「小さいのチマチマやってても規模拡大出来ないから勇気を持って一棟物件にチャレンジ!」なんてけしかけて利回り追求型の不動産投資家に育ててしまいやっぱり気が付くと身動きが取れなくなってる人も多く、こんな話になると「一体何が正解なのさ?」と思う人も多いんじゃないかと思います。

また、昼間Twitterの質問箱に「今の時代はインカムを求めるのが正解なのかキャピタルを求めるのが正解かわからない」なんて質問も飛んできましたから昨今の投資家さんはホント大変だなと思いますが、これの答えは身も蓋もございませんが「運が良ければどんなやり方でも成功し、運が悪ければ何やっても失敗する」、、、でございます。。

そんな運の話をすると決まって「引き寄せの法則」なんて話になり善の習慣を身につけて徳を積めば誰でも成功するみたいな話になってしまいますが、不動産投資なんて正直そこそこのコミュ力と経験値さえあればそんな派手な失敗なんてするわけもありません。(運を引き寄せてる暇があるならその時間で経験値をあげる努力すればいいんですってww

とは言え、不動産投資をやるにも投資家全員が幸せになれる数の投資物件はありません。

えぇ、、
ワタクシの感覚で言うと投資物件の7割はクソ物件でございますので残り3割の優良物件を得るために目を皿のようにして日夜アットホームやケンビヤラクマチなんかのポータル砂漠を探索し、誰よりも早く発見して買い付けブッこんで唾つけるかに掛かってます。

と、こんな調子で連日ネットに噛り付いて物件検索をしたところで皆さん、利回り検索か自分か購入可能な販売ロット検索で物件探ししてるでしょうから偶然でも良さげな物件をネットで見つけても先着がいたり買付入れても融資が思うように伸びず買いたくても買えないって話になることが多いかと思います。

要するに他人と同じことやってるうちはそうそう簡単に優良物件なんか買えませんよってことなのですが、ちょっと経験値の高い投資家層になると同じことやってても易々と買えてしまいます。

この違いはどこなんだろうと思うと大体以下の通りではないかと思います。
①融資属性がクソ高い
②持ってる物件が資産超過(債務超過ではない)
③豊富な仲介チャンネルを持ってる
④他人が見るとクソ物件にしか見えないのに自分には優良物件に見えてちゃんと再生出来る
⑤判断力・決断力が凄まじいw

実はこの5つはプロの不動産買い取り業者の持ってるスキルの一部なのですが、
一般の不動産投資家さんでも方法論こそ違いますがこの程度のスキルはそんな時間もかからずに持てるとワタクシは思ってます。

一部掻い摘んで書きますが、まず「インカムを得て不動産投資したい」って場合、
「予定した賃料が安定的に入って来て余計な出費の掛からない物件を探す」
と定義づけて物件を探すと利回り以外にいろいろな数字が見えてきて別に売り出し利回りが高くなくても十分キャッシュフローが回る物件を見つけることが可能になります。

例えばですが、同じ一棟物件でもエレベーターや受水槽、果ては築年数が古くて大規模修繕なんてやったことが無い物件あたりが高利回りに見せてカモ客に買わせてしまおうとネット掲載されることが多く、逆にエレ無し受水槽無しで管理会社の養分になってた地主さんが新築したワンオーナーの物件になると築20年で大規模修繕もきっちり2回実施されていて埋まってればいいって発想のオーナーさんも多いので安い賃料で埋められてることが多いです。

前者の物件はとにかく日本中でカモ客探さないといけないので派手に広告されて売られていますが後者の物件はこの管理会社の管理縛り(新オーナーも弊社で管理させてくれないと売りませんよ状態)がある関係なのと買い手はいくらでもいると予測していて両手仲介じゃないと売らない、、なんて囲い込まれてることが多くその管理会社の顧客でないと物件情報すら知ることが出来ません。

また、物件を買うか買わないかチェックするとき、壁のクラックの数を数えたり、建物の傾きをチェックすべくビー玉コロコロやってる時間があるなら自分がその物件にあった賃貸属性になりきって「自分ならこの物件借りるか否か?」を考え、借りたくなければどこをどういじって家賃をいくらにすれば借りたくなるかを考えれば買って半年間、AD3か月積んでも現地案内無し、反響無しなんて地獄みたいな目に遭う確率は大幅にダウンし、「狙った賃料で安定的に埋まる物件」に出来るはずです。(その過程で「こりゃ家賃が高すぎるから利回り高く見えるんだなww」なんてことも見えてくるはずです)

また物件選びで結構重要なのが「余計な出費が無いこと」です。

ちょっと頭のいい不動産投資本あたりだと設備の老朽化をチェックして収支計算に含めてNOIを出すなんて書いてあると思いますが、設備もそこそこ直っててさらに利回りが高いので買ってみたらやれ退去が重なって原契約が古い入居者の原状回復と募集費が予想以上に掛かって収支が悪化しただの、部屋の住人の質が悪すぎて騒音を巡って揉めてオーナーが神経すり減らしてしまい保有するのが辛くなったなんてことはそうそう予想してないはずです。

こう言うのも「自分が借りるつもり」で現地調査に行けば見方も変わり今までだったら見落としてた各戸にぶら下がってるビニール傘の量に注目したり駐車場に止まってる車の状態でなんとなく賃借人の属性も見えてくるはずです。

あとは買う時に開示される賃貸契約書の中に書かれてる住人の勤務先、連帯保証人がどこに住んでてどんな家に住んでるか?や駅から遠い物件などでは「そもそもここの住人は駅まで行って電車通勤通学してるか?」くらいまで読めれば意外に売れない理由は駅から遠いから貸せないって勝手に思ってる投資家が多いなんてこともよくあります。(そういうところ読み間違えて素敵物件買い逃してる人、、結構多いと思いますよw

この程度の洞察力なんてのは初心者投資家が1カ月くらい物件を見て歩いてるうちにわかってくることなので(ワタクシの場合、近隣のコンビニで売ってる女子系雑誌の種類で判断しろまで言ってますw)まずは騙されたと思って物件をいくつかピックアップして見てくることをお勧めします。(いちいち居室まで入らなくたってこの程度のチェックは簡単に出来ちゃいますから)

また中古なんですから当然建物のコンディションは完璧じゃありません。
さらに言えば元のオーナーはそのコンデションの悪さくらいは把握出来ていて言わずに売ってしまえば昨今は新民法でいろいろ買い手が有利になってる関係でちょっと契約書の約定いじるだけで俄然有利にすることも出来ます。(売買目的をきちんと決めるとかいつも言ってるそういう部分です)

物件資料貰ってよくよく確認もせずに「お宝物件だ!!」と小躍りしてノールック買付なんて正直「誰にもよさげに見える物件の瞬間蒸発戦線に力尽くで参入してるだけ」なので謄本見てワンオーナーなのか?投資系サラリーマンが持ってた物件なのかとか管理会社はどこで今までオーナーがどんな目に遭ってきたかとか築古戸建ての場合は「この家はボロすぎて住めないに決まってる」と諦めて手放そうとしてるかくらい把握出来れば前者は買ってからバリューアップ出来るし後者はあり合えない指値が刺さることが多いです。(後者については先日書いた「業者が瑕疵担保追ってまで手を出す物件か否か」ってところ復習してください)

何度も言いますが他のライバルの投資家さんと同じ目線で同じ物件を時間勝負で争ってるうちはそうそう勝ち目もなくここで使う運なんてのはクソみたいなものでございます。

表示利回りだの手が届く販売ロットを中心に探すという誰で出来るところからちょっと目線を変えてみて「自分が借りるつもりで物件をチェックする」って要素を一つ加えだけで物件の見え方も変わりますからぜひご参考ください。

あと、本来であればもう一つの「キャピタルを得て不動産投資したい」って話はちょっと書く時間が無くなってしまったのでまた今度書かせていただきます。。(こっちは大家さんが不動産屋になることの意味がないって話を中心に書かせていただきます)


一気に書くとネタがなくなっちゃうので引き延ばし戦術なんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中