駅近で徒歩2分のかなりいい立地の土地に木造の1LDKが14戸

入るのですが、見積書が届いて利回り計算した所8.5%位しか行き

ません。

土地は坪単価10万円なので好立地の割には安いのですが9%に

も届かないとなると、やったらいいのかどうかかなり悩むところだと

思います。

 10月からいろんな資材や設備が値上がりしましたのでその影響が

出ていると思います。

今年3月に完成した同じ業者さんが建てられたアパートは1戸500

万円でしたが今は660万円超・・・それでも他の業者さんと比較すれ

ばかなり安いと思います。

 ここで考えないといけないのは、運営費が2%程度かかることや、

新築でも空室リスクがあると言うことです。

今年3月に完成した同じ14戸のアパートは、完成と同時に満室に

なったのですが入居後半年で5部屋が空いてしまったといいます。

 何でそんなことになったかと言うと、ある企業が新入社員用社宅

としてまとめて法人契約で借りてくれたのは良かったのですが、半年

の研修期間が終わったら、それぞれ別の配属先が決まったため

5部屋も退去してしまいましたw。

 フルローンやオーバーローンで借りていたら必然的に返済比率は

高くなりますからおそらく手出しが発生していたはずです。

この案件は、土地は自己資金で取得してもらったので半分空いても

問題ない収支計画を組んでいたためまだ余裕がありましたが、返済

比率が高いとヤバかったと思います。

 では、駅近8.5%の物件はやらない方がいいのか?と言うと自己

資金を多く投入したり、返済期間を22年から25年もしくは30年可能

な金融機関にお願いすることにより十分安全に運営することはでき

ると思います。

 
 規模にもよりますが、不動産賃貸業は返済比率が60%を超えると

一気にリスクは高くなると思います。

失敗しないためにはいかにゆとりをもった資金計画を立てるかが肝

だと思います。

こちらのコラム↓がとても参考になると思います。

「 資産規模5億円の人が破産した話 」

 ということでいつものランキングボタンご協力いただけるととっても

うれしいです♪
Source: 吉川英一オフィシャルブログ-低位株・不動産投資で会社バイバイ、リタイアして毎日が日曜日。不動産業ブログ!