中古のアパートやマンションの資料を取り寄せるとレントロールに
かなりばらつきがあることが多いと思います。
家賃の下落は物件の立地や競争力にもよりますが、１０年経過した
前後から顕著に表れて来ます。
先日資料を取り寄せた物件は５０㎡を超える2LDKの間取りですが、
新築当初から住んでいる方の家賃は、月額６万円以上現在も支払っ
て頂いています。
一方、３～４年前ぐらいに契約された方の家賃は45000円～47000円
まで下落していますので、退去した場合の募集家賃は45000円ぐらい
が実際にこの物件の適正家賃なのだと思います。
実際に購入を検討する際には、現在の家賃に引き直して収支採算
を検討しないとこんなはずじゃ～なかった！
と後悔してしまうことになります。
表面利回りは高い様に見えても実際には収支採算的にまったく合わ
ない物件かも知れません。
他にも中古物件を買う場合に気を付けなければならないのが築年数
と大規模修繕です。
木造・鉄骨・RCどの構造の物件を買う場合でも築２０年までには外壁
や屋根の大規模修繕が必要です。
築２０年前後で売りに出て来る物件は、大規模修繕にお金をかける
のが嫌だから売りに出て来る物件がほとんどです。
大規模修繕がしてある物件でも、見た目をきれいにして高く売る為に、
外壁塗装を一回塗りして極力費用をかけていないケースもあります。
先日もブログに書きましたが、築25年～30年を超えて来ると受水槽
や高架水槽、エレベーターのリニューアルが必要です。
受水槽だけでも400～500万円、エレベーターは制御系だけのリニュー
アルでも約1000万円かかります。
先日読んだ本に、著名な株式投資家さんが不動産投資をやってみた
けど全然儲からなくて、まるで罰ゲームをやらされているみたいでもう
こりごりだと書いてありましたww。
多分、中古の手間のかかる物件をつかまされたのではないかと思い
ます。^^;
さて、今日の株式市場ですが、ポーラ、資生堂、コーセー、ノエビア
などの化粧品関連株やシダックスなどアフターコロナを見据えた銘柄
が軒並み買われていた様に思います。
コロワイドやサガミ、スカイHDなどの外食やオリエンタルランドなども
同様に買われていましたww。
わたくしいつものマネックスに昨日低い所で買い板２千株ずつ順に
並べていたところ２万６千株買えていましたw。
平均買い単価は５０６．６円。
今日これを全て510円で投げて＋８８，４００円。
その後また低い所に買い板を並べて置いたのですが今日は８千株
しか刺さりませんでしたw。
ということで、いつものランキングボタンご協力いただけるととっても
うれしいです♪
Source: 吉川英一オフィシャルブログ－低位株・不動産投資で会社バイバイ、リタイアして毎日が日曜日。不動産業ブログ！
