実は禁酒5日目でございます。。。

こんにちは。

なんか最近またファミリーマンション投資が流行ってるそうで誰かが言ってましたが一コマ50万円のセミナーまであるようです。

いい加減カモ客の注目を浴びる商材やコンテンツも品薄感が否めないので復刻版まで売るようになったのかと思ってもいますが内容を見るとワタクシが大昔にブログで書いた「ヤドカリ投資理論」の焼き直しっぽいですね。。

ただワタクシの「ヤドカリ理論」はファミリーレジを買って一旦住むタイプのものなので大手を振って住宅ローンが使え、退去も自分で決めることが出来売りたくなったら退去で空室化出来るし自分の引っ越しに合わせて決済が可能なのでこれをうまく使いこなすと最初3000万円くらいからの賃貸中ファミリー区分レジ利回りで買って最後に実需の実勢価格で売ればそれなりのキャピタルが積み上がり最終的に数千万から1億くらいの資金が作れるタイプ。。

かたや最近のファミリー区分レジ投資は最初からプロパーローンで投資物件として利回り区分レジを買い、賃借人が退去したらお化粧直しして実需価格で売るというものなので昨今のマンションマーケットを見るとそこそこ地方でやらないとライバルが多すぎて儲けるなんてのは夢のまた夢なんじゃないかと思います。

と言ってもやはり利回りで売ってる区分物件を実需価格で売るというワザはキャピタルを得やすいし、取り組むにしても数千万の融資で済むので昨今の億単位の融資が引けないマーケットを見るとコンテンツとしてはとても需要がありそうでございます。(ま、この程度で50万取る神経もよくわかりませんがww

そんなファミリー区分レジ、、
ワタクシから言わせると供給量と築年数の問題と管理組合などの関係でいわゆる「クソレジ化」が進み、よほど買う物件を選ばないとガミってしまう可能性が高まってきております。

そもそも実需レジの鉄則は「管理で買え」です。
要するに自前の管理組合がきちんと機能してないと積んでた修繕積立金などがいい加減に扱われ管理費についてもきちんと管理組合が機能してないと長期的視線で見ると資産価値を落とす要因になり最悪の場合、高値で売ろうと思っても同じ建物の売り物件があまりに安くしか売れないため信じられない安値で売り出され晒しものになってるケースをよく見かけます。

ビンテージマンションの代表格でもある秀和シリーズのように築40年か経過しても鬼のように厳格な管理体制の管理組合であれば40年経過してても建物のコンディションは良好で売るにしても高値で売れるものもありますがそうでない区分レジ(特に自主管理なんて場合ですね)だと安く買えても将来の出口も安くなってしまいなんのための投資かわからないなんてもことも多いです。

また、「こんな値段じゃ高くて買えねーよww」って区分レジがそこからさらに値上がってしまうケースも少なくなく人気エリアの築古区分なんてのは40年前の分譲時の方が遥かに安かった、、なんてこともよく起こります。

こういうのは普段から区分レジの価格情勢に精通していれば簡単にわかることなのですが最近は新築されるレジが多すぎるし安値で買おうとすると地方も網羅しないといけないとなるととても一人じゃ情報を押さえることも出来ません。

それともう一つ、、
不動産業界にはいわゆる「ブツ上げ屋」「リノベ再販業者」というジャンルの不動産屋さんがいてこれらの会社の情報収集力は素人の投資家ではまったく歯が立たず彼らが「これは再販しても利益無いから要らねーや」ってもののみが最終エンドの投資家に流れ込んできます。

ただ彼らの弱点は賃貸中の物件が買えないこと(当たり前ですが再販目的である場合実需売りなわけですから空室じゃないと高値は付きませんw)なのでここだけ理解していればわざわざ50万円も払ってスキームを覚える必要もありません。

ちなみにワタクシが好むファミリー区分レジですが以下の通りです。
①築年数40年以内(出来れば新耐震希望)
②修繕積立金が最低でも大規模修繕1.5回分程度溜まってる
③過去10年以内に大規模修繕が行われている(但し直近ではない)
④エントランスがそれなりに広く隣地の借景も使える
⑤天井高が2400以上(ま、2300なんてそうそうないですけどw)
⑥一階に店舗事務所が入ってない純粋な居住レジ
⑦50㎡以上、75㎡以下(出来れば60㎡台がベスト)
⑧出来れば建築会社がまだ存続してる
⑨管理組合が委ねる管理会社はわりと有名な会社
⑩入居者が荒れてない
⑪エリアは一都三県でやっぱり16号線の内側

(なんかもっとありそうですが今の時間が17時40分なのでこれくらいにしておきますw)

今でもなんとなく高いか安いかの平均坪単価は覚えているので最近も時々ネット検索してますが16号線以内だと埼玉か神奈川の端っこ寸前のとこでしか安いと思う物件は見つかりません。

こんなのも恐らくあと2年くらいしたら順次出回ってくると思ってるので今は価格の変動を模様眺めしながら決戦の時を待っておりますが今のファミリーレジブームが続く限りそんなに安価なものはなかなか見つからない気もしてます。

これも今後のコロナ次第で大きくマーケットの環境も変わるので引き続き注視していきたいところですが融資が厳しくてなかなか物件買えないって人は築古戸建てばかり注目してないでこんな投資もあるってくらいは覚えておいてください。

あと何度も言いますが「住むのも投資」でございます。
せっかく使える住宅ローンもあるわけですからそれを有効に使って引き続き「ヤドカリ投資理論」をよく読んでやり方覚えていただければと思います。。(ただ、昔書いたはずのこの記事がどこにあるのかわかりません、、どなたか探していただけませんか?ww)


ちゃんと「ヤドカリ理論」で検索できるようにしとけば良かったんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中