さすがにこの寒暖差は勘弁してほしいですw

こんにちは。

サラリーマン向けの不動産融資が渋くなって早2年が経ちました。

言うまでもなくこの融資渋々な原因を作ったのはかぼちゃに端を発した業者絡みの不正乱脈融資なのですが、おかげで金融機関のチェックがめちゃめちゃ厳しくなり年収1000万程度のサラリーマンでは1億を超える融資なんて夢のまた夢、、、。

そんな中で年収3000万以上、金融資産〇億なんてレベルのエリサーの方だと新築投資ならまだ融資が引けると郊外の安い土地を見つけてはボリュームを突っ込み利回り7%でも35年融資が引ければCF回るじゃんとレッツゴーしてる方も多いと耳にします。

また逆に買いたくても融資が引けないって方はもっと地方のボロ戸建てを格安で買いセルフリフォームで安く仕上げ高利回り運用してる方も多く、ワタクシは見る限り昨今の不動産投資はこの二極化ではないかと思います。

そんなところに昨今のコロナバブルでジャブジャブなった人が株やビットコインなどの仮想通貨以外の投資としてこの不動産投資を視野に入れ始めたそうで最近売ってる経済雑誌やカルチャー雑誌を見るとまたもや不動産ブームの気配を感じてしまうわけですが、、、ワタクシの目には「やっぱり歴史は繰り返すもんだなー」と見えてしまいます。


えぇ、、この絵面に猛烈な既視感を感じますw

恐らくですがこんな感じで不動産投資が再びブームになれば2年前の出来事などすっかり忘れた金融機関がチョロチョロっと融資の規制や縛りを緩めはじめ、どこかの金融機関がガツーンと不動産投資向けの融資の扉を開け始めたら若干形は変わるにしても以前と同じようなジャブジャブ融資に戻るんじゃないかと思います。

ただ、今回は実質的に無金利状態の政府系融資が先に出ちゃってるので2年前の不動産融資みたいなジャブジャブ感になるのはまだ先の話でその前に来るであろう「無金利状態の融資の返済開始の際の返済出来ない人続出」のターンで世の中の不動産物件価格がどんな感じで変動するのかを見極め、その時にどちらにでも動けるようにキャッシュを持ってるかどうかで投資家としての先々が決まるんじゃないかと思っております。(今から一年くらいで株、仮想通貨がぶっ飛んだ場合、余計に振れ幅がデカくなる確率は大幅に上昇すると見ております)

今から10年前に始まった前回の不動産投資ブームの時とは流れがちょっと違うので雑誌の表紙が同じでも中身が違うということを知ってて欲しいのですが、そんなこと気が付きもしない新規参入の人は雑誌に書かれてることを真に受けてエリサー系は新築投資、一般投資家はボロ戸建て投資に突き進み投資ブームによって増えたプレーヤーの過熱感でさらに値上がりすると思います。

元々ギリギリ不動産投資が成立する利回りってのがここ最近の不動産投資相場の売値なのでこれ以上プレーヤーが増えてくるとさらに値上がった物件を掴まされてしまうわけでまた以前のように「6%は高利回りの範疇です」なんて言い出す不動産コンサルさんの再登場もあり得るわけですが、まだまだ時代の流れがはっきり決まってない段階で無茶走りするのだけは控えていただければと。(ワクチンが行きわたるかどうかの目途が立つ今年夏過ぎくらいまで見れてればいいと思います)

ま、とにかくです、、
雑誌が不動産投資がブームと書き始めた時ってのは必ず一般の不動産投資に精通してない人が紛れ込んで来て漁場を荒らします。(彼らは相場観が無いので「ま、こんなもんだよな」とあまり考えずに物件を買いにくる傾向がありますから相場が荒れちゃうんです)

えぇ、、そこを狙い撃ちして今持ってる物件で融資が付きやすければ高値売り(但し、金の卵を産むニワトリは殺さないでw)、融資が付きにくく処分しにくい物件でもロットが小さければ現金買い狙いの素人撃ちなんてパターンで処分できそうなものは処分するターンでもいいかもしれませんよw(素人投資家に掴ませるにはまだ時期的には焦る場面じゃないですがそろそろ準備しててもいいかと思います)

またそんな中で高齢地主が下手な管理会社に預けて「満室であれば文句ないです」ってレベルで賃貸が成約してる物件は有り金はたいても買い、一見投資物件に見えない実需不動産でも用途がそこそこ見えるならこれも買い、投資利回りで回ってるけど空になって実需に高値で売れる区分なんかでも相場より安ければこれも買い、、なんて目線を普段から持ってチャンスがあれば飛びつくなんて準備もそろそろ始めてもいいかもしれません。(予想に反して昨今、これだけはちょろちょろ出て来てますね。。。)

どちらにしてもここ数年、時間軸がとてもゆっくり動いていましたがここらで急激な流れになるかもしれませんのでここの見極めだけはしっかりやっていただけると幸いです。

ちなみにワタクシ、
今、どんな物件を見てるかと言うと、借地、底地でございます。。

今から12年くらい前の不動産バブル前夜にはこの借地底地の同時売買ってのが流行り、麻布や赤坂界隈の港区エリアでも古びた建物が点在するエリアでそれはそれは大物が釣れました。(底借同時売買って言うのですがこれ転がすとめちゃめちゃ儲かるんですww)

幸い、戸建て開発業者は借地人がいる状態ではその土地を仕入れられませんのでライバルにはなりにくく土地の面積が小さければ大手の開発業者も手を出しません。

こんな隙間でも数千万レベルで抜ける可能性があるのと経験上、不動産バブル前夜ってのは毎回この手の取引の可能性が眠ってるのであちこちの駅で降りてはそれっぽい借地をチェックして歩いております。(なぜなのかはわかりませんがそこそこ一等地の借地と底地と私道絡みのややこしい取引が活発化するのってこの不動産バブル前夜くらいなんです。。)

不動産投資というのは別に賃貸に出してCFを稼ぐだけではなくその時代時代に起こる事象を見て仮説立てて試してみるというのもすごく大事だと思います。(だからと言って何も考えずにただ行動するってのはホント愚策ですのでやらないようにww)

雑誌に載る頃にはすっかりブームになって残り物になってしまいますが載る前であれば普通の投資家でもチャンスがあるしそこそこ不動産投資をやってる人であればおぼろげながらでも見えてくるものが違うと思います。

そんな視点がこれからの動乱期は生きてくると確信しておりますのでそんな変化を見逃さないようにしててくださいw


今回の動乱はコロナ次第なのでとても分かりやすいと思うんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中