10年後の1億か目先の1億かで悩んでおります。。。w

こんにちは。

先日のブログでも書きましたが、次回の狼セミナーの日程が正式に5/15(土)に決まりました。
また募集開始は今週末4月9日(金)のブログ更新時となりますので参加をご希望の方はぜひお申し込みください。
なお、今回も当然ながらオンライン開催になります。

さて、話は変わりますが
物件を売買して利益が出ちゃうとその分に課税されちゃいますよね。

税金系の細かい部分をブログで書くといろいろ問題出ちゃうので詳しくは書きませんが、
大抵の人は売却益に対しての課税は結構ハードなものでそうならないために取得したときの費用などの記録を残しておき出来るだけ課税されないように努めるってのも立派な節税対策でございます。

特にその物件取得時の売買契約書は取得金額の根拠にもなるので売却が完了するまで絶対に無くしてはいけない書類。

なのでワタクシ、売買契約したお客様に対しては
①賃貸契約書と一緒のファイルで保管しない・・・更新の度にファイルが分厚くなるので管理が雑になるので
②どこに保管したかちゃんと記録しておく・・・家宝と同レベルの扱いじゃないと引っ越しのタイミングでどこにあるか不明になるので
③契約時に貰った書類と領収書関係を同一保管・・・領収書はその年の確定申告が終わったら必ず同ファイルで保管する

ということを念押しで伝えております。

要するに売買時に貰った書類は決済日と同じ状態でタイムカプセル化しておきましょうってことなのですが、物件取得から30年、40年なんて人になると記憶も曖昧になってくるし、ましてや世代変わりしてしまうと契約当事者でも無いのでさっぱりわからなくなってしまうことも少なくありません。

先日もそんなお客様から入電があり「物件売却したけど購入時の契約書が無い」とおっしゃっておりました。

このお客さんの場合、物件取得から40年以上経過していて当時の土地取得単価は今の1/20以下じゃないかと思います。
また建物は当時新築していて仮に建築費の見積もりや土地取得時の契約書が見つかったところで例の5%ルールを適用した方がお得なんじゃないかってレベルでございます。※5%ルールとは地主様案件のように土地建物原価が証明出来ない場合一律5%を取得費用として計算する鬼ルールw

今では坪200万くらいする土地であっても40年前の相場観や貨幣価値だといいとこ坪10万円くらいでしょうから逆に超長期で保有してもめちゃめちゃ課税を食らうだけで電話でお話ししながら「結局誰のための不動産投資なんだろうなー」と思ってしまいました。(ままま、、それでも恐ろしいくらいの利益ですからそれはそれでいいのかもしれませんがw)

で、こういう派手な利益が出てしまう場合、逆に赤字をぶつけて相殺させたり一発で減価償却できるものを買ったりして当年の利益をうまいこと操作したりする人もいるのですがあいにくこの方は法人で保有されていてその法人も真っ黒な決算なため「これ大人しく税金払った方がキャッシュアウトも無くてお得なんじゃないですか?」って状態。。。(えぇ、、2億程度の売却益では赤字をぶつけようにもこの法人には焼け石に水でございます。。)

「不動産投資は税金との闘いでもある」
とはよく言ったものでうまく売却できたところでその分課税されてしまうわけですから売却で多額の利益が出る恐れがあるときはある程度計画的に売った後にどうするかまで考えておかないといけないようです。

あいにくワタクシにはそんな知恵もなく(ってか間違ってること教えたら大変ですからww)買い替え特例だってこのパターンには当てはまらない気もします。

ということで、、
こういう時どうすればいいのかわかる人がいましたらこっそりワタクシまでご連絡ください。。(コメント欄に書いちゃうといろいろ問題ありそうなのでこっそり教えてくださいw)

ってかやっぱりこのパターン、、
素直に税金払った方がいいのかなー。。(一度でいいのでこういう話で悩んでみたいワタクシでございますw)


識者の意見を待つんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中