先に言っておきますが今日のワタクシ、めちゃめちゃ怒ってます。

こんにちは。

今から15年くらい前に知り合いの内装屋の兄ちゃんからこんな相談をされました。

「なんか今って手金無しで銀行がお金貸してくれるんだって?なら俺も不動産投資やりたいからなんか物件探してよ」

確かに当時はリーマンショックの前でそこそこ属性のいい人であればフルローンで融資が出ないこともなかったですがこの兄ちゃんの貯金はゼロ。

しかもカードローンや車のローンで給料はほぼ吹っ飛ぶ属性でしたので(ちなみに休みはマルハンに整理券もらいに行くタイプでした)「銀行は誰にでもお金貸すわけじゃないのよ」とたしなめ諦めさせたわけですが、リーマンショックから数年後再びフルローンブームが訪れました。

言う前もなくこれはアベノミクス景気で不動産融資に傾倒した金融機関の方針なども影響してのことですが、この当時すでにフルローン融資で不動産投資を開始してた人達にとっては「売却益を得る最大のチャンス」となりました。(第一期光速投資やってた人あたりの人です)

何しろ数年前に買った利回り13%くらいの1億程度の物件が2億超えでバンバン売れちゃうわけですから当時から不動産投資やってた人がここ10年くらいの不動産投資ブームで一番儲かった世代じゃないかと思います。

但し、これは実力ではなく時の運。。(アベノミクスが無ければ株価は低迷しここまでのバブルは無かったでしょう)

とは言え、普通のサラリーマンだった人があっという間に巨額の利益が得られるという事実は間違いなく事実ですからこの「昨日までしょぼくれたサラリーマンだった人が一夜で大儲け」なんて話を聞けば「よーし、、俺もそういう風になるぞ!」と力こぶ作っちゃうのも仕方ありません。

で、成功者は誇らしげに表舞台に登場し、「俺様がいかにして大儲けできたか」って話を語り始めます。(当時いっぱいいましたよね)

周囲はその人をカリスマ投資家と呼び表舞台では引っ張りだこになりその時の売却益を使って当時はまだ建築費も安かった時代ですから新築物件を一人デベで仕上げ数年続いた融資ジャブジャブブームに乗ってそこでも巨額の売却益を得ることになります。

時代の流れとは言え2度も大成功し、年間家賃収入数億なんで規模になると今度はそんな人から教えを乞いたいという人が続出、、、で、中にはそのノウハウをパクり教材化して売り出す人も登場。。

10年前と言えばロバキヨの影響もあり情報商材ブーム全盛期。(お金に働いてもらうなんとかクワドランドなんてのが流行ってました)

不動産投資をどう学ぶかは賛否両論あれどこの情報材ブームで「忙しいから短い時間で知識が得られる」という情報商材で不動産投資を勉強してきた人も多いと思います。

ただこの情報商材、唯一の弱点はそれほど不動産投資の現場での経験値が足りない人がネットに上がってる情報をコピペして商材化したものが多く、不動産投資で一番必要な失敗事例や失敗時のリカバリー法にはあまり触れられていない点。。

また酷いのになると数回の売買経験や単に銀行で不動産融資に関わったというだけで不動産コンサルを名乗り素人相手にアドバイスしてた人もたくさんいました。

教わる側は素人なので相手が不動産投資経験者となれば話は聞きたいでしょうしなんとなくそれっぽいことを説明してくれるので「私にとってこの人はメンターと呼ぶにふさわしい」なんて誤解を与えてしまいます。

かたや専門職である不動産屋さんはボランティアでやってるわけじゃないし買わせないとお金になりませんからベクトルは買わせる寄りのアドバイスになってしまいます。

こんな世界に素人投資家さんが飛び込んできて成功するには何を頼りにしたらいいのか?ってなるわけですが投資の世界ってのが自己責任って言われるのはここに正しいことを説く存在がいないからじゃないかと思います。(要するに最後は自分の判断でってことです)

そんな不動産投資業界に更なる追い風を送り込んだのがスルガ銀行をはじめとするフルローン系銀行の存在です。

何度も言いますが我々不動産屋は景気が良いときだろうと景気が悪いときだろうと手を変え品を変え、その時に売れば金になるものを売ろうと画策します。

そんなここ7~8年くらいの融資ジャブジャブ絶頂期にイケイケ系の不動産屋さんが何をやったかと言えば「まだ知恵のついてないひよこ大家を洗脳して手金無しで億単位の投資物件をサンタメ取引で抱かせぼろ儲けするスキーム」です。

当時の銀行はとにかく融資残高を競っていて多少無茶な物件でも稟議書を上手に作って無茶な融資をバンバン出してました。

但し、稟議書を審査部に出すと時々「これじゃ融資出せねーよ」と突っ返されて融資ノルマを達成できないことがあるので不動産屋さんには「この物件資料をこういう風に作り変えてくれると上層部を説得しやすい」なんて情報を出しちゃうもんだから融資を引いてバンバン物件売りたい不動産屋はこの情報を元に日々アップデートして「融資付けなら弊社に」なんて融資のプロを自称する不動産屋さんまで登場しました。(「この広告をHPに載せてる業者には近づくな」ってよく言ってましたっけw)

そんないつまで持つかわからないフルローン物件ですから買えば地獄を見るのは明白で(だって書類上不備がないだけで実際は穴だらけの投資物件ですもんw)買って一年もすればその物件の化けの皮も剥がれてしまいます。

そこで不動産屋さんは考えました。

「要するに家賃が毎月入ってるように見せれば金融機関も納得するじゃんw」

で、出来たのはサンタメ業者が提供する「サブリース保証」。。。

サンタメ売買時にその分も融資に乗せて売買代金として借りさせれば1~2年分くらいのサブリースの費用も容易に捻出出来ちゃいますからこのサービスが確立してからというもの、金融機関も「満室物件だから問題なし」とさらに加速するように融資残高を増やしていきました。(業者に払った売買代金にきっちりサブリースの予定出費も含まれております)

銀行の全体の不動産融資がどのくらいなのかわかりませんがそこで中抜きしてた不動産屋さんの利益は桁外れでワタクシの身の回りだけでも400億くらいの利益が動いていたと思います。(売買代金じゃなく純粋な粗利ですよw)

そんなブームに乗っかったのが今の不動産ポータルサイトなのですが、売買が活発になれば広告収入も増え、その広告を見ると普通にかぼちゃ投資や一棟マンション投資、融資を引くテクニック(この中で例の一物件一法人スキームも登場し、あとはなんちゃって住宅ローンなど)のセミナーが活発に開催されました。

ワタクシもそんな他人が開催するセミナーに何回か参加したことがありますがとにかく我田引水な話ばかりでしまいには後方席に融資担当者が待ち構え個別面談で個人情報を抜き、業者の出すクソ物件に融資さえつけば買う人は山のようにいる状態でした。

と言っても当時、世のサラリーマン投資家の不動産投資の情報ソースは先ほどのカリスマ大家さんが出版した再現性の薄い成功事例とネットから得られる情報の二つくらい。。(そこから大家の会などにアクセスしていくのですがその大家の会でも養分になっちゃうことがありました)

ワタクシ、いつも言ってますが不動産投資で成功出来るだけの物件は世のすべての投資家のお腹を満たす分はありませんし、スキルが無い人はプロの業者に赤子の手を捻るようにコロっと騙されます。

しかし当時の情報ソースで語られていたことと言えば「〇年で〇億の不動産投資家になった」とか「初心者でも簡単不動産投資」なんて話ばかり。。(ネガティブな話で表に出てたのってまるおさんの漫画くらいじゃなかったかと)

当時、ワタクシにも出版の話が来ましたが「不動産投資家が夢を見るような話じゃないと売れない」と言われ断念した経緯がございます。(ま、出すにしても1000部くらいは買取りさせられるので結局はこれ広告代わりに出版するものなんですw)

当時からこんなネガティブなブログばっかり書いてたワタクシからすると「世の中どうなっちゃったんだろう」と思ってましたが手金無しで融資が組めて手続きは業者さんが全部やってくれるまさに上げ膳据え膳状態でしたからこれはこれで仕方なかったのかなと思ってます。(ノールック買付なんてのも当時めちゃめちゃ流行ってましたねw)

そんな表舞台はすっかりマネタイズを目論む人だらけになりまだ知恵のついてないひよこ大家予備軍があっという間にその波に飲み込まれていきました。

結局、最終的には「融資属性が低くても諦めなければ融資は引けてあなたも晴れて不動産投資家デビュー」って方向性に持っていかれそれしか得られる情報が無い人たちは「これが正しい不動産投資」とすっかり信じ込んでしまいました。(「不労所得」って言葉も流行りましたが実際やってる人は「苦労所得」って言ってましたっけw)

また、世相的には

・お金を貸したい金融機関(成績悪いと上司から詰められる)
・融資をたくさん引いてたくさん物件を売りたい不動産屋(売上悪いと上司から詰められる)
・早く不動産投資を始めたいひよこ大家(時間的損失は嫌だし融資が出てるうちに買いたい)

でしたからこの3つの条件が揃えばもはや誰が止めても物件を買う勢いは止まりません。

これだけの当事者同士が欲望の渦にいれば当然ながら物件価格はさらに高騰し、この狼ブログあたりではもう4年前くらいには「物件が高すぎて話にならないので物件の目利き出来ないやつはお金抱いて寝てなさい」ってアナウンスするようになってしまいました。。。(融資なしで買える築古戸建てブームが始まったのもこの頃からです)

そこに輪をかけたのがいわゆるキラキラ大家さんと共食い大家さんたちなのですが特におっかなかったのは後者です。(キラキラ系の人は単に目立ちたいって人が多かったのでどうでもいいのですが後者はホント鬼でしたw)

我々不動産業界にはカモ客を紹介すると「KB(キックバックと呼びます)」という制度があり共食い大家さんは自分の元に集まってきたひよこ投資家を言葉巧みに囲い込み、手ぐすね引いて待機してる不動産屋さんに紹介し、物件を買わせます。(決め台詞は「え?まだ物件持ってないの?なら僕の信頼している不動産屋を紹介するよ」ですw)

そのKBの相場ですが、大体が物件価格の1%前後、、。

要するに1億の物件をカモ客に抱かせれば100万円の臨時収入になるわけで仲介責任は全部業者負担でちょっと口きいただけでこれは笑いが止まりません。(これ以外にもなにもやらないけど工務店紹介して建築コンサルなんて言ってるやつもいましたねw)

ただ、一発で仕留めちゃうのでカモ客をたくさん確保していつでも処分場送りに出来る体制にしておくには専用の囲い込みの池が必要になります。

そこで考え出されたのが@LINE。。(FBもありましたがあそこは広告だけ注意してればそうそう変な商法に引っ掛かることもなかったです)

まだ知恵のついてないひよこ大家が妙な知恵をつけてしまえば「そんな物件買いません」となっちゃうので出来るだけ情報を遮断しないといけません。

そうやって@LINEに囲い込み他からの情報を遮断、さらに知恵のある共食い大家さんはそこで薄く会費を取りそこでも利益を上げようとします。(ま、そうそうカモ客全員に嵌る物件も無いですから処分場に送る前にも課金しておきたいところだしw)

その後、融資が出なくなるや否や囲い込んだ池の滞在費を高額化しそっちだけで食えるようにするようになった共食い系大家さんも増えてきましたがこの大家塾だのサロンなんてのは合体分裂を繰り返しいまだに数多く存在します。

さて、そんなちょっと前の不動産投資業界をもう一度振り返ってみますが、
不動産投資は投資の中で唯一、融資を使った投資スタイルですので融資さえ引ければなんでも買うという風潮は凄まじくワタクシが「え?こんな物件買ってどうすんのよww」と思うような物件でも当時は長期返済が可能な融資を引けたので見た目上の収支はプラスになる物件が多かったです。

ただ細かく物件概要を見ると「これ、このまま10年先までこの家賃で埋まるはずがない」とか「30年以上ノーメンテでこの収支で行けるはずもない」とか「そもそもこの収支計算には募集費用(広告費など)や原状回復費が入ってない」なんてパターンばかりでまさに不動産投資は買うのがゴールみたいな物件ばかりでした。

銀行の内部の人が我々プロの不動産屋なんかより不動産投資にスキルが高いはずもなく、そのプロの不動産屋はお金目当てで仕事してますから買主に断る口実を与える情報はあまり教えません。

その状態でただ前のめりになって「不労所得」だの「セミリタイヤして自由な時間を手に入れる」なんて考えてロクなスキルもない状態で不動産投資を始めてしまう人が例の「考える前にまず行動」ってムーブメントのおかげでここ数年とても多かった印象があります。

不動産投資は字のごとく投資ですので自分の判断で行う自己責任な話であって他人がいくら儲かるからと言ってもそうそう信じる話ではありません。(ワタクシから言わせていただくとちゃんとスキルがある人は絶対失敗しませんが無い人はいくつもの地雷が埋まってる地雷原を知らずに全力で走ってるだけだと思います)

もちろん始めた時期やその時の風潮、持って生まれた運次第でこの地雷を踏まずに走りきる人もいますがそもそも不動産投資ってのは赤の他人に自分の財産を貸してお金と取るビジネスモデルです。

その時かぎりで通用する綱渡りなスキームなんてのもよくあって昨今の築古戸建ての対象賃借人を生活保護受給者に頼ったり、ジモティー集客に頼るのもいいですが生活保護の制度もジョモティーの内規制度が変わった場合、そこで思わぬ地雷を踏むことにもなりかねません。

えぇ、、
いつも言ってますが、制度とは運営側になにか不都合があれば自由自在に変更してもいいってルールなんです。
(民泊だってOYOだって結局後出しじゃんけんでルール変更されてひどい目にあった投資家さん多いのではないかと。。。)

どんな投資をやろうと構いませんが世の中は今のままずっと同じままじゃないのでいつ後出しじゃんけんされても対応できるくらいのスキルを備えてやっていただけると幸いでございます。

さて、話は変わって、、
ここ最近、かぼちゃで徳政令が出た関係でスルガでサンタメ物件で嵌め込まれた人が「スルガ銀行に不正融資をされて大損したから融資額を減額しろ」と投資家が消費者に成り下がり不平不満を訴えてるようですがワタクシ、これだけはどうしても納得がいきません。(毎回思うのですが投資事業でお金を貸した銀行ばっかり責めてなぜ嵌めた不動産屋を責めないのでしょうか?)

ちなみに今から7年前のネット上で「スルガ サンタメ」「スルガ 融資」とググっただけで当時の検索上位はサンタメ嵌め込み問題で賑わっておりました。(ちなみにGoogle広告最上位は水〇大家さんでしたw)

まず言いたいことはこんなわずか数秒調べればわかることをなぜ調べずに数億の借金のハンコを押したかってこと。(業者の圧力に負けてとか言いそうですが数億の借金のハンコを納得せずに押すわけないですよね。ま、なんとかなるさって押してませんか?)

また7年前より以前にこのサンタメ取引で物件を掴まされた投資家さんは騙されて嵌め込まれつつもその後のアベノミクス景気で高値売り抜けが出来ており想像すると今回スルガに不平不満を訴えてる人は今から7年以内にスルガ融資で物件を買ってる人じゃないかと思います。(さらに突き詰めていくと「エビどう?」でかぼちゃ融資が止まる1年くらい前じゃないかと)

当時のスルガはエビの偽造こそ黙認してましたが個人の属性を見て融資してましたので少なくともそこそこの企業に勤務する年収700万以上の人でなければ融資の土台にもあがりませんでしたし、少なくともスルガで融資を受けたということはそれなりの学校を出てそれなりの教育を受けてるわけだし勤続年数もそこそこ長く社会経験も豊富なはずです。(だってスルガは家賃収入で足りない返済分は本業の給料で払って貰うタイプの銀行ですから年収と勤続年数を測ってるわけだし)

またインターネットの届かない世界にいて投資の勉強なんてする時間もなかったのでしたらそもそも不動産投資やろうなんて思わなかったでしょうし、不動産屋にみすみす個人情報をさらけ出して融資付けをお願いするわけもありません。

さらに言えば同じくサンタメ嵌め込みで苦労しつつも少しでも保有耐性を上げようと日々努力して儲かりはしませんがようやくトントンになって次の不動産最盛期まで耐え抜こうとしてる不動産投資家さんも実はたくさんいます。(それはそれは本業の合間にあちこち駆けずり回って客付けの仕方家賃をあげるリフォーム、広告費を効率よく使っていかに早く部屋を埋めるかなどそれはそれは勉強して自己責任を果たしております)

10年間この不動産投資業界と大家業界をリアルタイムで見てきたワタクシなので言わせていただきますが、

物件購入後に騙されたと被害者の会なんて桁外れな行動力を出せるなら、購入前にわずか数秒で検索する行動力はなかったんですか?(スルガの融資が出る高属性サラリーマンなのにとても不思議です)

あと誰かが言ってましたがこういう特例や裏道を使って債務を免れるって兵法、、最近はよく通ってしまうので侮れない兵法になりつつあり自己資金貯めてスキルを高めて真面目に自己責任で不動産投資やってた人から見ると腹ただしい思いです。

またこんな騒ぎを起こされると「サラリーマン投資家に不動産融資をするのはリスク」と取られて真面目にやってるサラリーマン不動産投資家の融資に悪影響が出る可能性があるってこともよーく頭に叩き込んでスルガの本店前でデモ活動やってください。

最後になりますがこのブログを昔から知ってる読者さんは今から8年前にはこんな記事を読んでお勉強しておりました。

「中間省略」のお話。。その2」

読むのもめんどくさいって人のために一部抜粋しておきますが、こんなこと書いてます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――― ここから

この「新中間省略売買(第三者のための契約)」って制度が出来てからは資金力のない中小の業者でも手金無しで買い取り転売(実際には買っていないので「買い取り」ってのはおかしいですねw)が出来るのでちょっと頭のいい業者だと売り主さんをうまく言いくるめて中抜き出来ちゃうんです。。

さらに進化して最近ではこんな売買が増えてます。

①セミナーやネット広告でお客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガなどのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして②などの金融機関に融資打診(「レインズから物件情報落とせ!」って言われるのもこの辺ですw)

③「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(細かく計算すると将来不安になりそうな数字が出るケース多数)

⑤契約決済完了(同時に中抜き完了!)

(゚Д゚)ウマー

不動産売買で仲介だと手数料収入にしかなりませんがこの売買方式だと3%どころか15%から20%くらいが利益になります。しかもこの売買、、登記がありませんから・・・・うーん、、真面目に働くのがばからしくなっちゃいますねw。。

――――――――――――――――――――――――――――――――――― ここまで

当時、こんなネガティブなこと書くとネットの表側にいる人たちから集中砲火を浴びる時代でしたが融資が出なくなった途端、手のひら返してこんな話を「前々から警告しておりましたが・・・」と書く人も増えてきたのもなんだかなぁと思いますが、有名な格言で「向こうから近づいてくる物件はすべてクソ」というものがございます。

また、「ポーカーで誰がカモかわからない時は自分がカモ」という格言もございますが、不動産投資と言うのは己が目利き出来ない状態で始めるものではないということを今日も口酸っぱくのたまって本日のブログは終了です。(えぇ、、誰かが不動産投資は買ったところかがスタートなんて言ってましたがそれ以前にこういう人間の本性を知るところが実は不動産投資の勉強のイロハのイだったりするんです。。)


騙されることへの耐性が無いやつが一番やっちゃいけないのが不動産投資だったりするんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中