最近再び太り始めました

こんにちは。

今週に入ってからやたらコロナの感染者が増えてます。

前に書いたブログでも11月以降にどうなるか注視してますと言ってますが、これは冬の時期の換気が悪くなることと湿度が低くなることでもう一度感染の波が来るかどうかを見極めたくてのこと。。

案の定、寒い地方から感染拡大が始まってるようで今後一層寒くなる日本列島と先ごろから始まったGOTO関連で人の往来が活発になってることを考えると感染拡大はもはや時間の問題じゃないかと思います。

とは言え、コロナで重症になってる人や死者数はどちらかと言えばまだ少なく、PCR検査の数が増えたから感染者が増えたように見えるのかもしれない、し昨今は重症化しない対策にも慣れてきた医療機関が水際で重症者を出さない治療法が確立できてるからなのかもしれません。(3月の時より今の方が症例も多く効きそうな薬もわかってきたからだと思いますが医療関係者の弛まぬ努力なしにはあり得なかったことじゃないかと思います)

また実際、無症状の人も多く、「そんな大騒ぎするほどのことじゃねーよ」と口にする人も多いですから経済が再び落ち込まないようにしたいという世論を考えると感染者は激増しても大したことはないという人が増えていくんだろうなと思います。

そんな経済に目を向けるとやはりというかコロナを機にジャブジャブと市中にお金がバラまかれたおかげでなんとなく金余りが起こってるようです。

この金余りの波及がいつ不動産投資の世界に落ちてくるかは時間軸がクソ長い不動産投資だけにわかりませんが確実に恩恵を受ける時がやってきます。

その時まで爪を研ぎつつ余力を蓄えて備えるってのがワタクシの発想です。

しかし「そんないつ来るかわからない恩恵を待ってる時間があればさっさと始めた方がいいんじゃないか」と考える人も多く、いまだに高値推移してる築30年クラスの物件を利回り7%台で手を出す人も後を絶えません。

また新築投資の方が融資期間が延びると聞いて同じく6%を超えてれば高利回りだと思い込みマシマシ家賃で坪単価がクソ高い6%台の利回りだからそんなのやめとけって言ってるのも聞かず、この効果があって最近は城東地区や川崎、横浜界隈の7%台の狭小木造アパート(いわゆる業者完成物件)を無理やりローンを組んで買ってる人も多いです。

ちなみに狼旅団で現在新築に「一人デベ」でチャレンジしてる人の完成利回りは平均して8.5%前後。。
家賃に関しても近隣相場を見ながら相当な安全圏の家賃設定なので完成と同時にほぼほぼ埋まると思いますが、皆さん「今の銀行の金利を考えると8%割る企画はさすがに怖い」と口々に言ってます。

ちなみにこの8.5%という利回りですが、10年前の今頃の都内の築25年超えくらいの一棟RCレジのレインズ価格です。
当時はこの利回りでも低利回りだと揶揄されてしまい実際買ってたのは相続絡みのお金持ちくらいなイメージでしたが今ではこの利回りで不動産投資家さんが買っていきます。

だからと言って利回りがもっと高利回りに回復するまで待てとは言いませんが(そんなこと思ってるそばから「この8.5%でも十分高利回り」と思ってる人が掻っ攫っていきますからw)ここ数年で不動産投資を始めた方に置かれましてはもう少し幅広い視野、かつ、客観的な目線で不動産市場を見ていただけたらと思います。

もちろん一年でも早く始めていれば返済が進みその間のCFで潤うことが出来ますが同時にそこに埋まってる地雷が何でどこに埋まってるかわからないで始めるのは少々ギャンブルです。

まあ持たざるものは多少のリスクを負ってでもって気持ちもわかりますが、まだ雪が降り積もりきってないのは明白でそんな時期に無理して雪だるま作ると恐らく泥で汚れた不格好な雪だるまが出来るんじゃないかと思います。

単にCFだけを得る目的であれば泥で汚れた不格好な雪だるまでの十分働いてくれるかもしれませんが、不動産ははやり出口でガツッと利益出さないとホントに儲かったのかどうかわかりにくくここ数年の新築ラッシュと平成初期のいわゆる平成物件と呼ばれる物件の老朽化問題を考えると今までとは違う局面を迎えるんじゃないかと思うんです。

いつも言ってることですが不動産投資の時間軸はほかの投資と比較するとのんびり推移してますのでせめて実際に国内にコロナのワクチンが入ってきてそのワクチンがホントに効果を発揮し妙な副作用もなく今のインフルの薬なみに普及するのを見届けてからでも充分間に合う気がするのはワタクシだけじゃないと思います。(おそらくですがその頃でも金余りは続いていて地銀の統合も進んでる頃でしょうから結局担保の取れる不動産融資が活発になりまたどこかが無茶融資を始めれば3~4年前くらいの水戸大家さん全盛期の不動産マーケットに逆戻りって予感がプンプンしてますw)

少なくとも今の不動産マーケットで売り出されている物件は残念ながら安くはありません。(もっと下がると思ってたけどどうしても下がる気配がありませんw)

また手軽に買えそうな価格帯で今ブームの築古物件はプレーヤーがあまりに多すぎて地方の限界集落みたいなところの残置物マシマシな物件以外はさほど安くもありません。(SNS見てると50万以下で買える物件ってそういうところの物件ばっかりじゃねーのと思ってます

こんな築古物件もあと5年もすれば融資が活発になったマーケットの影響で「まだそんな大して儲からない築古物件で消耗してるの?w」なんて馬鹿にされちゃう時代が来るかもしれません。(事実、フルローン全盛時代は融資が引きにくくロットの小さいボロ戸建てに興味を示す人も少なかったしw)

ここら辺の見極めはここ10年くらいで初めてなので今から不動産投資で大儲けしたいって人はホントよくよく考えてやっていただけると幸いでございます。。

ちなみにワタクシですが
現在、共同担保余力のアップのため残債を必死で減らしつつ銀行には「今、物件買う気はありません(キリッ)」と三味線弾き生真面目な債務者を演じつつ今の全く役に立たない融資担当者と「不動産融資なんてギャンブルには金貸さない」とほざく支店長の異動を今か今かと待っております。。。


死期を読むのも不動産投資なんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中