kin_kabi.png

以前話題にしたと思いますが、部屋の壁にカビが生えています。
毎年冬に増殖するので、外気温との差による結露が原因ではないかと思われます。

気分も悪いし、退去時に高額の原状回復費を請求されるのもマズいので、対処しないといけません。

まずは現状把握。
お見せするのも情けないですが、こんな感じ。

20200915_211555.jpg

20200915_211602.jpg

20200915_211638.jpg

特に目立つのは、以上3箇所。
それ以外にも、ポツポツ。
特に3枚目写真の箇所はヒドいですね・・・
因果関係は分かりませんが、壁紙がめくれ上がっています。

壁紙を張り替えてもらったり、内部至っているのであれば、そこの対処の必要も出てきます。
気になるのは、費用を誰が負担するのか?

丸腰でいっても、百戦錬磨の管理会社に上手く言いくるめられそうなので、自分なりに理論武装しなければいけません。

契約書の経費負担の項目を見てみました。
契約書上、借り主の僕を乙と表現しているのですが、乙が負担するものとして、以下の通り記載があります。

乙又は乙の関係者が、故意又は過失並びに盗難等による、建物及び本建物の破損・汚損に係る修繕費等

で問題は、このカビが僕の過失か否か?って点。
そして一般的に、どういう運用がされているのか?

調べてみると、国土交通省発行の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインなるものがあり、広く実務に使われているよう。

拾い読みして、自分なりに解釈してみました。

まず、賃貸の建物価値の減少は、以下3つの事例に分類できます。

A :賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
B :賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの
(明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの)
A (+ B ):基本的には A であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

このうちAは、賃借人が原状回復の費用負担をする必要なし。
B、A (+ B )の場合に、賃借人の費用負担の検討する必要があるとのこと。

ガイドラインには、それぞれの具体例があり、壁紙のカビについて掲載されていました。
どうやら、本事案はA (+ B )に該当するっぽいです。

結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ

(考え方)
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ拭き取るなどの手入れを怠り、壁紙を腐食させた場合には、通常の使用による消耗を超えたと判断されることが多いと考えられる。

指摘の通り、カビが出始めた時にすぐに管理会社に言うのを怠り、カビを拡大させてしまいました。
最初にカビが生えた時点ですぐに言っていれば、構造上の問題で僕の責任はなかったかもしれません。
ただ、僕の対応が悪くて被害拡大したため、費用負担は必要になりそうです。

しかし、修繕費用の全額を負担することはないと記述があります。

事例区分BやA(+B)の場合には、賃借人に原状回復義務が発生し、賃借人が負担する費用の検討が必要になるが、この場合に修繕等の費用の全額を賃借人が当然に負担することにはならないと考えられる。
なぜなら、Bの場合であっても、経年変化・通常損耗は必ず前提になっており、経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。

さらに経過年数と賃借人負担割合のグラフもありました。

無題

2つありますが、壁紙は6年で負担割合が0になる左のグラフに該当。
僕は2年3~4ヶ月居住なので、負担割合は60%程度になりそうです。

では修繕費用は、一体いくらになるのか?
検索して複数の情報を総合したところ、5~10万円ぐらい(かなり幅がありますが・・・)かなってとこ。
木がむき出しになっている押入れのカビは、雑巾で拭いたら取れたので、内部まで浸食してどえらいことにはなってないと希望的観測を持っています。

5~10万円の60%なので、3~6万円の自己負担になりそうというのが、僕調べでの結論。

ここから管理会社との交渉戦略を、相手の出方次第でパターン分け。

①シカト

面倒くさいなので、管理会社が取り合ってくれない場合は十分に考えられます。
過去、火災保険で相談した時も最初はシカト、騒音問題の時も「張り紙をする」と言っていましたが、していません。

もしシカトされた場合は、住心地は悪いですが、逆に好都合かもしれません。
もし退去時に請求されても、「結露でカビが生えるのは構造上の問題、僕はちゃんと報告したけど無視された」と言って、支払いを拒否できます。
報告時点での状態を見ていない以上、管理会社も「お前が悪い」と反論できないはず。

シカトと言っても、担当者不在と言われ、折り返しがなかった程度ではさすがに厳しいかなと。
○月△日、□□さんに伝えたけど、何の対処もされなかったと記録できるようにしておこうと思います。

②無料で対処

リサーチでは、自己負担やむなしとの結論。
しかし、過去にもカビ問題は頻発しており、管理会社的にもこの物件でのカビは想定内と思っている可能性も無きにしもあらず。
ハッピーシナリオとして、無料で応じてくれないかなと密かに期待。

過去にも水をこぼしてしまい、灯油ストーブが一時的に使えなくなった場合も、無料で対処してくれました。
そういう対応まで家賃含まれているのかもしれません。

③対処して費用を請求される

僕は悪くないとゴネる方法もあり、意外とゴネ得な面があるのが世の中。
ただガイドラインを読んで僕にも否がありそう。
請求された場合は、相応の負担はするつもりです。

3~5万円と自分なりの結論は出たので、金額の根拠はしっかりと確認して、納得がいかない場合は抗議します。

今後の予定ですが、ズルズル先延ばしにしてもダメなので、明日~連休明けに管理会社に相談してみようと思います。
Source: Time is money  キムのお金日記