やっぱりあいつはパクリbotだったようですw

こんにちは。

融資が渋々になって脚光を浴びていた築古戸建て投資。。

最近が様々なインフルエンサーの登場で更に脚光を浴びてしまったおかげでプレーヤーが激増してしまい指値して買えるのは廃墟に近い建物か遠隔な地方になりつつあります。

それでも近年のリノベ技術の向上の恩恵で廃墟同然でも見事再生して賃貸に出せるようにもなっているので心配事と言えばこのリノベ技術の向上を古家持ちの素人さんが知って自力リノベして高く売るか、保有して賃貸に出し始めてしまうこと。。。(マスコミが取り上げたらそんな話になりはしないかと心配していますw)

実際、その古家に何十年も住んでる人からしたら経年劣化は気が付かないうちに進行していて気が付いたら建物がボロになってたという感じでしょうけど、築古戸建てを賃貸物件として見てる世の投資家からしたら普段めちゃめちゃオンボロ物件を見てるだけに築30年くらいだと「まだまだ新築同様じゃんw」と見えるはず。。(実際、先月開催した〇販大家シリーズでも築40年超えの物件見たウチの団員が口々に小声で「まだ新築みてーじゃん」って言ってましたからwww)

そんな目線を持つ世の築古プレーヤーの数も近年激増しているので昨日今日この築古業界に参入して指値して物件買おうなんて人はかなりの遅れを取ってるんじゃないかと思います。(ちなみにウチの団員あたりになると建物も傾きを直すジャッキなんて持ってて当たり前、さらにすごいやつになると現場用の仮設トイレまで保有しておりますw)

また、肝心に買値に関してもよほど仲介さんと強力なグリップでもない限り指値しようなんて思ってるそばから満額買い付けで攫われるケースも多く、こと都内近郊の築古戸建てはネットに載った瞬間に争奪戦が始まりいい物件になるとあっという間に売れてしまいます。

とは言え、この大盛況な築古戸建てマーケットもまた融資が正常に出るようになると(ワタクシが言う正常化とはフルローン全盛時代を指します)プレーヤーの多くはCFがたくさん出やすい一棟レジ、アパート物件にまたシフトするでしょうから今から築古戸建て投資を始めようって人はその頃を待ってから始めてもいいんじゃないかなとも思います。(利回り的な観点での発想ですけど)

ただあれです、、
歴史を振り返ってみれば平成初期のバブル時代に建てられた実需の新築戸建ての寿命が30年を経過してるので住宅ローンも終わり家族も独立して住みにくくなり手放そうと考える人が出て来そうな時期が今くらいからになります。(バブル当時の120㎡、4LDKに老夫婦二人で住み続けるには広すぎだし設備も老朽化してるもののリノベ費用も捻出出来ず不動産を換金に走る人が増えそうです)

そう考えると住宅ローンあがりの戸建て物件のマーケットへの放出もしばらく続きそうなので戸建て投資を考えてる人にとってはまだまだチャンスでもあります。

しかし、、しかしです、、
いくら物件の供給が多くなっても賃貸需要が無ければ募集家賃は下落し、思ったような利回りにならないかもしれません。

そんなバランスを考えてどこで物件を買うか悩むところでありますが、ワタクシが今からこの築古戸建て投資を考えるのであれば車庫付き、ペット可というところに着目したいと思います。

車庫付きであれば駅から離れていても賃貸需要は多少なりともあるでしょうし、ペット可にすれば賃貸系集合住宅でペット不可が多いだけに一定数の賃貸需要は掘り起こせます。(ペット可で敷金マシマシにすれば万が一の部屋の破壊があっても全額は無理としてもある程度の補てんは出来るはずです)

また賃貸物件のオーナーからすると物件でペット飼われると部屋が臭くなったり汚れて退去後の原状回復が大変と思うかもしれませんが、入居者を選んで、かつ共同住宅並みのペット規則を義務付ければそんな酷い目に遭うことは少ないです。

実際、ワタクシも犬を飼っておりますが、他人がうちに遊びに来て「犬臭い」と言われたことも無く、壁を引っ掻いたり壊したりすることはありません。(ま、うちの犬は家では排泄を一切しないからってこともありますがw)

恐らくですがペット可の物件で末期的状況で退去引き渡しを受けるパターンってのは特に取り決めをすることなく安易にペット可にしちゃってるからじゃないかとも思うのでこの取り決めをきちっと決めてそれに対応してくれる賃借人に貸さえすれば被害は最小限度で済むものと考えています。(ホント、ペットを飼う知識豊富な人ってのは多頭飼いしてても部屋を荒らさないって聞きます)

またペット可の物件でファミリー戸建てだと退去もそうそう起きません。(実際、ペット可の物件で気に入って借りたいって物件はなかなか見つからないものですから一度入居したら死んでも出て行きたくないものですw)

このブログを読んでる人で戸建て投資してる人から見たらこんな話は釈迦に説法みたいな話ですが今日、Twitterから流れ込んで来た新規の読者の人でこれを知らない人が多そうなので書いてみました。(どエンド先生のツイート炸裂でたった半日でワタクシのフォロワーが一気に400人増えました。)

ただあれです。
「賃貸需要があるし、物件も豊富そうだからとりあえず始めてみようかな、、」と考える前にこのブログを昔から読んでる釈迦に説法みたいなプレーヤーがウジャウジャいて彼らはこうしてブログ読みながらもスマホやタブレットでat-home見て元付物件をしらみつぶしにチェックしていい物件があれば速攻ノールックで買付け入れてると言うことも頭にいれて行動していただけると幸いでございます。。。(何度も言いますがこの築古戸建て投資はホントにプレーヤーが飽和状態なんですってwww)

最後になりますが、今日からこのブログを読み始める皆様、、
このブログの最後にサルのバナーがあると思います。

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調子に乗って築古戸建てについて書いてみたけど語彙力が低いのでありきたりのことしか書けなかったんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中