たまにメチャメチャ味の濃いもの食いたくなりません?w

こんにちは。

ここ数年の大雨の影響で来月28日からの物件売買、賃貸時の重要事項説明で水害リスク情報の追加が決まりました。

すでに売買契約時には一部の業者さんがフォーマットで記載していましたが賃貸契約時でも説明しないといけなくなるといろいろ問題が出て来そうです。

ちなみに今回の改正は平成24年制定の水防法に基づき作成された市町村発行の水害ハザードマップを参照に当該物件の水害リスクについて説明しなさいってことなのですが、説明が不十分で万一水害で被害が出て訴訟になるとまだ判例が少ないので勝つか負けるかわからず、地域によっては河川が入り組んだり、ハザードマップ自体が水防法制定前に作成されたハザードマップしかなかったりで説明するにしても非常にケースバイケースになる可能性があります。

また、これだけ水害が多発してる上に50年に一度レベルの水害が毎年のように起きてるので地域によってはハザードマップ上の危険エリアに指定されていない場所でも今後は水害に見舞われる可能性も否定できません。

なので今回の改正ではハザードマップ上の危険エリア外でもその旨を説明しないといけなくなりそうで要するにすべての売買・契約時に説明しないといけなくなる予感がします。(以前はハザードマップで危険エリア外であれば重説で触れることすらなかったのにめんどくさくなりそうですw)

正直言いまして先般の新民法改正での重説追加項目だけでもヒーヒー言ってんのにどんどん追加してくんじゃねーよと言いたいところですが、お上に楯突いたところで何の意味もございません。(えぇ、、お上は我々の方を見て法律作ってるわけじゃございませんから)

と、我々はめんどくさいながらもお上の言うとおりに重説を作ればいいだけなのですが、賃貸契約時にこの水害リスクの説明を義務化すると今までは「あー、、ま、たしかにここは水害の可能性はあるかもねー(でも50年に一度でしょ?そんな大袈裟なww)」なんて程度で済んでた話が「え?ここって洪水時には2階の屋根まで水に浸かるの?(そんな具体的に言われちゃうと借りる気無くすじゃん)」と賃貸のお客様も水害リスクをとても身近に感じてしまいその手の場所にある物件を敬遠しちゃうのではないでしょうか?(だって今のコロナだってテレビで連日感染者数を煽るから見てる人もそこばっかり気にしてるでしょ?)

かと言って水害危険エリアだからと部屋に浮き輪を置いたりゴムボートを押し入れに装備し「その点、ウチの物件は水害対策まで万全です(ドヤ)」なんてアピールしようものなら「やっぱりこの物件、、危ないんだ。。。」とかえって不安を煽ることにもなりかねません。。。w

そんな本説明事項の追加ですが、実際の重要説明の場面ではこんな感じになるんじゃないかと思います。
①重要事項時にハザードマップを開いて物件の所在地をマーキング
(えーっと、、本物件はここで、危険エリアはこの範囲になります)
②実際水害になった際にはどこのあたりまで何メートル水が上がって来るかの説明
(たぶんこれは重説に記載すると思います)
③詳細については市町村にお問い合わせください、、と煙に巻くような説明で逃げる
以上終了w

「せっかく案内したのにこんなことでお客さんを逃がしてはなるもんか」と思う仲介さんですから案内時にはほとんど説明せずに契約当日の重説場面でおもむろかつ、サラッと説明してあとで文句言われても「ちゃんと説明しましたよ」と重説でアリバイを主張するいつもの展開になるんじゃないかと思いますが(重説とは我々仲介の説明責任のアリバイ証明みたいな書類ですからww)稀に案内時に「ここってハザードマップ上ではどんなエリアなんですか?」なんて聞いてくる神経質なお客もいりんじゃないかと思います。

あと昨今出された不動産協会からの指針では「避難所についての説明は義務化されていないが説明する方が望ましい」とされています。

この説明をするしないの話ですが、
ワタクシは義務化されていないのなら無理に説明しない方がいいんじゃないかと思ってます。

なぜならばこの説明をするということは避難所の所在なども重説に明記することになるかと思いますが、そんな記載をして実際に水害が起こってその避難所まで水が上がって来て人が流れされないにしても車などに被害が出たら「仲介さんがここに避難しろって説明してた」と証拠付きでの訴訟リスクを契約期間中ずっと抱えてしまうことにもなりかねません。(重要事項説明に書かれていることは後々証拠になっちゃうんです)

また大家さんなども親切心で「この辺の避難時は〇〇小学校です」なんて迂闊に教えてしまいその避難所で被災しちゃうと後々「大家さんがそこに逃げろと言ったから逃げた、言われなければ逃げなかった(だから大家さんにも責任がある)」なんて言われる可能性もあります。

要するに新しい法律が出来ですぐってのは判例も少ないのでこういうややこしいことに巻き込まれがちなので発言には注意しましょうって言いたいのですが、法律を作る方も現時点では水害の告知義務だけに注視して法案を作ってますので気を付けていただきたいところです。(いつも言ってる法律の後出しじゃんけんってのがこれにあたります)

それとまだ誰も触れていないようなので書いちゃいますが、
8月28日からこの説明を義務化するってのはわかるのですが、それ以前から住んでた人にもこの水害リスクの説明ってしなくていいんでしょうか?(もしかしたらそんな危険な水害エリアに住んでるなんて夢にも思ってない賃借人もいるんじゃねーの?って思います)

ま、下手にそんなことを住人に教えると「そんな怖いエリアなら速攻で引っ越そう」なんて話にもなりかねないので教えない人が多いんじゃないかと思いますが、賃貸ではハザードマップで説明する機会も無かったので大きな災害でもあったら建物の住人総出で集団訴訟なんて話にならなきゃいいけどとも思ってます。。(説明責任ってホントどこまでやればいいのかと。。。)

そう考えるとやっぱり大家業ってめんどくさいことばっかりですねー。。。


されど大家業なんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中