ブログはたくさん書けるんですけどここの出オチが思いつかないw

こんにちは。

不動産は「融資が出るものが高く売れる」という大原則がございます。

実際、中古区分のジャンルや住宅ローンに関するものは融資額もそれほど多くは無いので融資が出やすく昨今のなんちゃって事件があって金融機関の融資姿勢が厳しくなりつつあると言っても一棟モノの融資の厳しさと比較したらお話にならないくらい緩いです。

また、このジャンルの融資でも様々な技法を駆使すればいまだにオーバーローンだって引けますし、オーバーが出来るってことは不動産屋さんもここで一攫千金目指してガツンと鞘抜きを目論みます。

えぇ、、1000万の中古区分を仲介した程度じゃ得られるフィーも片手30万、両手60万ちょいですがここでサンタメに持ち込めば300万~600万なんて10倍の利益が目論めるわけですから昨今の区分サンタメブームもこういう背景によるものかと。。。

さて、今度は先ほど書いた「一棟モノの融資の厳しさ」の話ですが、
正直言いまして中古の一棟モノ(特に1億超え~上の価格帯の物件)は手金2割が当たり前になりつつありそれ以上に評価額と融資年数が厳しくなり手を出せる人は限られた人になりつつあります。

一番流通量が多かった平成初期の物件(バブル期にジャンジャン建てちゃったやつです)も平成が終わり令和になった途端、想像通りに「築30年超えの築古物件」という評価に切り替わり「この物件、平成モノだよ(注:築浅って意w)」って話はもはや通用しなくなりました。(平成初期物件は今では「大規模修繕の有無」のチェックが厳しくなってまいりましたw)

一棟モノの融資は厳しい、、、かと言って今から区分に手を出すものちょっと、、って人がここ数年、行き着いているのが「中古戸建物件の投資」なのですが昔はあまり知られてなかった「スミフ攻撃」「古家ありの土地狙い」「アットホームで元付に飛び込め」なんて手法も今ではすっかり知り尽くされてしまい、また近年のセルフリノベブームもあってその分野にプレーヤーが一気に参入してちょっと安い物件であれば瞬間蒸発してしまうくらいの過熱ぶりです。(ウチの団員に聞いても安いと思った物件は皆さんよくご存じで「あー、、あれねー、、検討したけどやめた」って話がとても多いです)

また金融機関の融資姿勢が「古い物件は融資年数伸びねーぞ」と一時の西武信金の「耐用年数なんてぶっち切れw」の雄たけびはどこ行っちゃったんだってくらいどの金融機関も耐用年数超えの融資には及び腰。。(金利が高くてもいいなら無くは無いのですが)

こんな構図が昨今の不動産投資業界なんじゃないかと思いますが、冒頭で書いた「融資が出るものが高く売れる」の原則で考えると今高く売れるものって何なんでしょう?

そう考えてみると融資が出やすく、融資年数が伸びるのは結局は「平成二桁以上築のRC築浅物件」となるわけですが、このジャンルの売り物の利回りは金利や返済年数を考えたら恐らくは返済比率が高過ぎて買う気にもなれないでしょう。(逆に売る方からしたら別に利回り重視、指値大好きな不動産投資家に売ろうなんて考えてもいませんから当然です)

そこで昨今静かなブームになりつつあるのが「自力新築」でございます。。

アットホームなどで安い土地を見つけそこにボリューム突っ込んで容積消化を限りなくフルに持ち込み安い建築屋さんを見つけて建ててデザイナーっぽく仕上げて高家賃設定して利回りを限りなく高くしようって流れなのですがそもそもこの「自力新築」には様々な落とし穴が待ち受けております。

①そもそも安い土地ではない
→確かにネット上には販売ロットの小さい物件で割安に見えなくもない物件はありますが様々な不動産屋さんが見て触ってなんとか金に出来ないかと考えた挙句、これは金にならないって思ってネット上に出てくるのが一般の物件の流れなので安いと思って買ったわりにそれほど安くは無い

②意外にフル容積消化出来ない
→都市計画図を見ると一見、容積消化出来そうに見えるが、実際には道路斜線や日影規制、果ては消防法などの問題で実際に図面入れたら思ったような部屋が作れず妥協の産物みたいな部屋になって高家賃で貸せなくなる

③安い建築会社問題
→まだ建築単価が高いこのご時世に安く工事を引き受けてくれるってのは案外、経営が行き詰まってるケースが多く工事途中にと建築会社に倒産されちゃうとそこから続きを引き受けてくれる業者を探すのが大変だし支払い方法などで支払い先行で進めてると結局割高になってしまうことも。(あと最初に安い見積もり出して後で追加工事で課金する建築屋さんもチラホラいます)

と言っても昨今の不動産投資家さんはこの辺はすでに熟知している人が増えていてすべて織り込み済みでジャンジャン新築出来る人も増えて来てるのも事実。。(きっちりとした建築チーム作りが出来ていれば今では建売系新築アパート業者より高利回りで立派な物件を建てちゃう人もいるくらいでございますw)

そういう人が後から続く人にノウハウを教えたりしての新築ブームであればワタクシも大賛成なのですが、、、ちょっと前までキラキラしてた不動産コンサルさんが大したノウハウもないのにこの分野に目を付けこれのコンサルをやり始めたらどうなっちゃうのか?と考えないといけない局面にも差し掛かってるようでもあります。。。

何度も言いますが自力で新築やって散々苦労したノウハウですからこれをタダで教えろとも思いませんし、むしろ金取るのだって当たり前です。(それで何百万も浮くことを考えたら当然です)

しかし、怖いのは大したノウハウも無くただ「新築なら融資が出るから今度はこのコンサルでフィーを抜こう」と考える人は今後ウジャウジャ出てくんじゃねーの?ってこと。(実際、SNSを見てると過去にキラキラしてた人が最近やたら前フリっぽく新築について語り始めてますw)

「え?どのみちノウハウ教わるんだからお金払うんだし誰選んでもそれほど変わりないでしょ?」
と思う人も多いと思いますが、一棟モノを新築するのって結構ギャンブル性高いんですよ。。(ワタクシ一棟しか新築やったことないですがあれだって運が良かっただけですからw)

これは現在実際にワタクシのところに報告が来てる「デキるコンサル」「ダメなコンサル」の実例ですが大きく分けるとこんなところです。

「デキるコンサル」
①図面を何度でも書き直すことは当たり前(部屋の間取りも数センチ単位で変更してくる)
②目標は高い家賃で満室にすることなのでそこだけは異常にに執着する(時として建築指導課にケンカも辞さずw)
③安い建築屋を紹介してくれるし途中で開催される建築会議にも頻繁に顔を出して意見してくれる
④大抵の相談にはすぐに応じてくれレスポンスもいい
⑤しかしやることはきっちりやるだけあってフィーはそれなりに高いw

「ダメなコンサル」
①図面の変更にはあまり関心がなく出来るだけ省力化を目指す
②幻想的な家賃設定を出してくるも根拠が無い(大方近隣の募集家賃調べただけって気がします)
③安い建築屋を紹介してくれるが部材もそれなりに安い部材を多用する(己のフィーにも影響しますからそりゃそうだw)
④相談に乗って貰おうと思っても別料金だったり聞いても的を得た答えが返ってこないくせにレスポンスも悪い
⑤工事が終わった瞬間にフィーの請求が飛んでくるがアナタは一体何した対価で請求してるのよ?ww(実話ですw)

恐らくは今後は今まさに真面目に苦労して新築やってる人がノウハウを蓄積してコンサル化して良質なサービスが受けれるようになるんじゃないかと思いますが今現在は発展途上な業界とも思えるので(逆にちゃんとしてるところは工事が紐付きなので大して安くは建てられないはずです)今、買えう中古物件も無くて「やっぱ新築かなー」と思ってる人に於かれましてはこの辺をご注意いただければ幸いです。

えぇ、、なんでこんな起こるかどうかもわかんないことを今書いてるかと言えば
ここから見事にダメなコンサルに嵌めこまれて泣き寝入りしそうになってからワタクシの存在を知り「どうしたらいいんでしょうか?」って相談が飛んで来ないようにしてるんですってwww(サンタメ時代のお悩み相談漬けの日々の二の舞だけは勘弁して欲しいんですよww)


あの頃は毎日6時間くらいダメなコンサルのケツ拭き相談やってたんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中