ちょっと!!雪、全然降らないじゃないですか?w(せっかく半休取ろうと思ったのに。。。)

こんにちは。

昨日のブログ、、
本来であればあの薄っすい建物について誰かしらに触れていただきたかったのですが、、まったく無反応でちょっぴり悲しくなりました。。。(総員スルーってもしかして何か触れちゃいけない問題だったんでしょうか?w)

さて、本日は二つ質問が届いてますので粛々と回答致します。

質問①
こんにちは、買付必勝法について教えて下さい。
今欲しい物件ですが、レインズで一般扱いで2つの業者から掲載されております。
一つは銀行系、一つは財閥系です。

財閥系はもちろん両手で有名です。

おそらく売主さん、銀行系は資産管理関係、財閥系もなんらかのつながりから仲介を依頼しており、競争原理を働かせている時点で頭がいい方なんだと想像しています。

それぞれの業者に資料請求の問い合わせを入れ、状況を伺ってグリップの強そうな所から買い付けを入れるのはどうかと考えているのですが、本当は自分の懇意の仲介を通して買い付けを入れたいのです。
※仲介手数料で融通が利くため。

もちろん指値は入れるつもりなんですが、この場合はどこから買い付けを入れると通りやすいと思いますか?専任じゃない場合でも大手はやはり両手狙いにこだわるのでしょうか。

自分の場合、懇意の業者さんが仲介手数料融通利かせてくれるんですけど、欲しい物件が両手狙いの大手元付の場合が多く毎回悩んでしまいます。

宜しくお願い致します。
2020.01.24 Fri 18:18 | 遠藤チャンネルマニア |

いただいたご質問を拝見する限り遠藤チャンネルマニアさんは結構買い付けを入れ慣れてる方なんじゃないかと思慮します。

そんないただいたご質問からまずは今わかってることを抜き出して整理してみます。

①ブツモトは2社・・・大手不動産屋(財閥系スミフ、と都銀系)
②一般媒介・・・2社に媒介を出してる時点で専任媒介は無いので
③買主である遠藤チャンネルマニアさんはレインズを見れる立場である

で、こここからはワタクシの想像を加えると疑問になるのは以下の3つ
①大手2社に依頼する時点で「持ち主はわりと保守的な売主ではないか?」もしくは「大手なら安心と思ってるだけの素人みたいな人何か?」もしくは「宅建業者で仕入れの際にこの仲介さんにお世話になったので媒介を出してるのか?」・・・ここで3つの選択肢が浮かんで来ます。

②売主は「宅建業者なのか?」「非宅建業者なのか?」「個人なのか?」「法人なのか?」(これは謄本見ればわかります)・・・ここで4つの選択肢が浮かんで来ます
③「いつから売り出してるのか?」また「2社が同時期に売り出してるのか?」「1社が先行して売り出し数か月後もう一社が売り出したのか?」・・・ここで3つの選択肢が浮かんで来ます。

①と②の選択肢でも買付け出す駆け引きは変わってしまうのですが今回一番重要なのは懇意にしている業者さんに依頼して仲介手数料を安くしたいことですから「どちらかの仲介さんをブツモトにして懇意な仲介さんを客付けにすること(前者)」か、「今いる2社に割り込んでこの懇意な業者さんをブツモトとして潜り込ませる(後者)」のどちらかになると思います。(と言っても遠藤チャンネルマニアさんは2社のどちらかをブツモトにしてどっちに懇意な業者さんを客付け業者としてくっ付けるかがご質問なので前者の話だけを進めます)

一般的に大手さんが2社以上の一般媒介契約になってる場合、元々はどちらかの業者さんが専任で媒介を取りなかなか売れないのでもう一社に媒介を出しそれぞれに一般媒介を出して売って貰っているんじゃないかと思います。

この物件を遠藤チャンネルマニアさんレインズが見れる立場なのでわかると思いますがその物件登録日を確認すれば恐らくは同じ日もしくは似たような日付ではなく数か月間隔が開いての物件登録じゃないかと思います。(ちなみにレインズが見れない人は各媒体の情報登録日を見て推定します)

もし似たような日付であればワタクシの想像通りではなく売主がこの2社を競わせて売らせようとしている可能性が高いですが日付が開いてる場合(登録更新してる場合でも2週間から1ヵ月以上は登録がズレているはずです)先に登録している方がそもそも専任で媒介を取ってる可能性が高いです。

かと言ってこれで先に専任取ってる方がグリップ強いんじゃないかと思うとそうとも限らず、この場合、「専任出したのに全然売れなくてなんか信用できないから他社にも出した」というパターンである可能性もあります。(売り出して2週間くらいで「反響無いから売値下げましょう」なんて言って囲い込んで両手狙う業者さんほどこういう目に遭いがちですw)

すなわちこのパターンであれば後から媒介貰った二社目の業者の方が今の時点で信用されてる可能性もあるし、大抵の場合専任を奪われた業者さんはその時点で専任時よりはやる気も失ってることも多く、片や、二社目の仲介さんは「一般でも媒介契約取れたから先の業者より先に成約しよう」とやる気になってる可能性が高いです。

また専任媒介の場合、出来るだけ両手取引を目論み、買値が安くても両手仲介を優先しちゃう業者さんも多く(えぇ、、実際にもありましたが買付額が両手仲介の方が明らかに安い買値なのに両手でやりたいからと片手仲介経由の高い額の買付をもみ消しちゃう某大手業者さんも存在しますw)逆に一般媒介になるとこの時点で2社間での競争なので成約速度を優先し買値よりもスピードだけで買付けを受けちゃう業者さんが多いです。

で、今回の場合はすでに一般媒介になっていて成約の競争原理が働いているので両手仲介なんかに拘ってたら成約速度が遅くなっうから原則的に片手仲介でも成約させちゃおうという原理が働いているはずです。

また今回はどちらも大手の媒介なので物件調査はほぼ同じレベルで進んでいるでしょうし、大手さんは売主への物件ヒアリングも似たようなことを聞いてるのでどちら経由で頼んだとしてもさほど差は無いかと思います。

但し、不動産取引は売り主さんと仲介さんとの相性もわりと重要要素ですので(売り主さんによっては今の時点でもどっちの仲介が有能かどうかを思い込みでも優劣付けてることが多いです)本来であれば最初の電話の時点で両方の仲介さんにいろいろ質問ぶつけてどれだけ売り主さん情報を吸い上げているか?などを調べておいて欲しかったところです。

と、いろいろな条件が絡み合って何が正しい情報なのかを判断しないといけないのですが、ワタクシであれば2社のうち後から媒介取った方に懇意な仲介さんをぶつけて交渉開始しちゃいます

やはりこのケース、
一度はどちらかに専任媒介を出して数か月経っても売れないから一般媒介に切り替えたと考えるのが妥当じゃないかと思います。
(えぇ、、大手は売買を取る際、ほぼ専任媒介で媒介取りに行くし売り主が「一般媒介で」と言っても「いやいやいや、、、3か月でいいので弊社に媒介ください」って土下座くらいしてるはずでございますw)

また、一般媒介でどちらかに買付が入ると売り主さんは入らなかった方にも「もう一社の方から買付けが入った」と報告することが多いのですが(特に金額に満足して媒介をお断りする際など)うっかり指値で買付が入っちゃうと「ではその指値以上のお客さんを付けるのでしばし時間をください(えぇ、、そんな客いなくても平気でいるように装うこともやってくるのが不動産屋でございます)なんてやって来てその買い付けの邪魔することもあるんです。(ソースは先週実際にこれやられたワタクシw)

そう考えると禁断の荒技である「今いる2社に割り込んでこの懇意な業者さんをブツモトとして潜り込ませる(後者)」が指値も通しやすいし仲介手数料も両手になる分まけて貰えるし一番有効なんじゃないのかなー、、、とも思ってしまうワタクシです。。。。(良い子は決してマネしないでくださいw)

・・・・

・・・・

次の質問です。。。

質問②
管理会社との付き合いについて

いつも楽しく拝見させて頂き、ありがとうございます。
管理会社との付き合い方について質問させていただきます。

物件購入した時から管理料を5%から3%に根拠なく交渉しOKだったので継続してお願いしております。
築20年の物件なのですが、エアコンがよく壊れて連絡をもらい都度、新品交換するのですが、相場より見積が2倍高いです。設備関連の修理も相場より1.5倍くらいでしょうか。ただ管理会社も仕事なんで儲けてもらわないと客付けに影響しそうで、現状頼んでいます。

今後、自分で対応しても問題無いかアドバイスいただけますとありがたいです。
2020.01.27 Mon 20:16 | 田舎のハゲ |

このご質問ですが、
管理費を5%から3%に下げたのが原因でエアコンの交換費が2倍高くなり、設備関連の修理も1.5倍と書いてありますがそもそもその相場観は合ってますか?

と言うのもエアコンなどの新品交換でよく家電量販店価格と比較する人がいらっしゃるのですが家電量販店などの本体価格はそれなりに安いけど実際に現地に取り付け業者が来ると複雑な工事なので工事費が割高になってしまったりこの管理会社さんが価格差などを深く考えずに単にいつも使ってる使い勝手の良い馴染みの業者に頼んでるだけでそれが結果的に割高になってる可能性もあります。(えぇ、、この管理会社さん、、単に3%に下げてと言われて下げただけでそれ以外のことは従来通りやってるだけで工事費をフカしてマージン抜いてるわけじゃない可能性もある気がするんです)

これを知るには一度「いつも工事を管理会社さんに頼んでますけどウチの実家の親戚が業者なので今回からそっちに頼まないといけないかもなのでそれって大丈夫ですか?」とややハッタリ気味に聞いてみるといいかと思います。

それで「いや、管理契約上管理会社に頼むって約束なんだからそれは困る」とか「それなら管理費3%じゃ合わない」とか言われたらもはや疑いの余地もなく工事費で抜かれまくってます。。

ちなみに賃貸管理費の5%と3%ですが一般的な木造アパート(家賃6万、8戸)あたりで考えると5%での管理費は税込26,400円、3%だと税込15,840円と差額は10,560円。。

年間で計算すると126,720円変わるのでその穴埋めに「工事のキックバックくらい取らないとやってられない」と考える管理会社さんもいておかしくないですが、前所有者さんが保有してた時に管理費5%時代の時の交換工事費は逆に割安だったんでしょうか?(なーんか相変わらず同じような2倍、1.5倍請求だったんじゃないかって気がします)

といろいろ考えてお答えしますが、
取るべき道もいろいろあります。

例えば、この管理会社さん以外でいつも客付け出来てて賃貸契約のブツモトがいつも管理会社さんってパターンでは恐らくどの業者が客付けしても広告費次第で成約出来る可能性が高く、これであれば割高な管理会社になんか修理依頼せずに自力発注で対応しても大丈夫です。

これは賃貸契約書見て仲介が二社入っているかどうか見ればわかるし、管理会社が専任業者で契約には常にこの管理会社が絡み仲介手数料の管理会社が持って行くって場合、そこでもフィーを抜いてるわけなので実際に汗をかいてるのは他の客付け業者さん。。

そんな関係であればその管理会社さんは百害あって一利なしなのでそのままゴミ箱に捨ててしまっても構いません。

また管理会社さんが自力で客付けして賃貸契約書にもこの会社一社の名前しか書いてない場合、
これはこの管理会社さんに客付け能力があり他社に依頼しなくても埋められるってことですので粗末に扱っちゃいけません。

さらにこの際に手数料は管理費で貰ってるから要らない(こんなこと言う管理会社さんいないと思いますが念のためw)なんて場合、その管理会社さんは素敵管理会社さんですのでこれも大事にしないといけません。

あとは客付けは他社仲介さんで成約時に片手手数料は管理会社が取るけど広告費などはすべて客付け会社にぶん投げているって場合もそれなりに素敵管理会社さんなので当然、大事にしてあげるべきではないかと思います。

と、、なぜこんなに選択肢が多いかと言うと、、
管理会社さんの規模やその管理会社さんのエリアによってはそれぞれ慣習もあるのでこの質問の内容だけだと答えが出しにくいんです。。。(えぇ、、不動産っていろいろな要素が絡みあってる集合体なので一概にこの答えってわけじゃないんです。。)

どれに当て嵌まるかわかりませんがご自身の物件がどのタイプかを見極めていただきご対応いただけると幸いでございます。。(ってかお電話で相談してくれたらワタクシ、細かく聞き取って総合的な判断出来ますのでお気軽に聞いてくださいw)

と言うことでまた質問がネタ切れになりました。。。(なにか質問ありませんか?)


さー、バッチコイなんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中