三連休明けはさすがにダレますw

こんにちは。

連続更新目指してましたが、さすがに3連休は更新するわけにいかず今日からまた連続更新にチャレンジです。

さて、先週のブログで嫌悪施設について書いたところこんな質問が届きました。

質問①
便乗質問で、すみません。ゴミ焼却炉の付近とかどうでしょうか?
プール温泉交通量増加とか判断が難しいと思います。
(以下省略)
2020.01.10 Fri 19:17 | かとち |

確かに近隣に粉塵や有毒ガスを発生させる恐れのある焼却炉(ここでは清掃センターの焼却施設での説明になります)があると一般の人であれば嫌悪施設と見る方が多そうですね。。

技術的に説明するとこれら公営の焼却炉は国で定めた環境基準をクリアしているものが多く(でなきゃそもそも建築許可出てません)、実際に有毒ガスを近隣にまき散らす可能性はほぼありません。(時々煙突から白い煙を吐き出してますがあの煙って高温焼却しきった煙なのでほぼ無害だしかなり高いところで放出されるので近隣にはそれほど影響は無いとのこと。。)

とは言え、ほとんどの居住地域にはこんな焼却炉なんてものは無く、存在する方が珍しいのでどうしても焼却炉があると居住地域としては敬遠されがちでございます。

仲介さんはこういうケースでは限りなく無害とわかっていても「近隣に焼却炉が存在し有害物質を排出するおそれがあります」なんて記述をして万が一の責任追及をかわそうとします。

重説にそんな記述があれば買う側から見れば「え?有害なの?」と思わず尻込みしちゃうんじゃないかと思いますがこういう時はその焼却炉がある近隣をくまなく回りどんな建物が建ってるかを把握します。

人間って不思議なもので焼却炉がポツーンと建ってて周囲は工場ばっかりで民家が存在しないとなるとビビりますが焼却炉の周りに民家が普通になってると気にしない人も多いです。

ただ注意して欲しいのはその焼却炉目がけてやって来る清掃車がどのルートを通って清掃工場に向かうか?でしょうか。。

買おうとしてる物件の近隣をこの清掃車が日常的にガンガン通行するのは見た目にも良くないしお子さんをかかえるファミリー層向け物件だと交通事故などの確率も上がりますのでそこを心配されて借り手が少なくなるかもしれません。

とにかく近隣にどんな嫌悪施設があろうとそれが自分の物件に対し具体的にどんな被害が及ぶかを検討して問題が無ければGO、あればどうやったら克服できるかを考え、ダメなら候補から外すってのも勇気ある選択ではないかと思います。

次の質問は嫌悪施設と言うより心理的瑕疵担保物件のお話です。

質問②
検討している築古戸建てが、
事故物件なのですが、ご老人が階段から転落して亡くなられたそうで、
しばらくして近隣の方が発見されたそうです。

この場合、入居者への(法的)告知義務は生じますか?
また入居募集してもらう仲介業者さんにはちゃんと説明すべきでしょうか?

よろしくお願いします。
2020.01.11 Sat 13:58 | フカザワ |

時々聞かれるこの心理的瑕疵のお話ですが、このご質問、、
結論から言いますと、告知義務が生じますし、仲介さんにもきちんと説明しておくべき事案ではないかと思います。

と言うのも、
①本物件は戸建て住宅である
②死因が事故死
③発見者が近隣の住人

と言うことを考えるとこの近隣者はわりと近隣とコミュニケーションを取ってた人ではないかと思います。

こういう人は得てして「私がその事故死の老人の第一発見者」としてご近所中に触れ回ってる可能性が高く、すでに近隣住人も事故死であると認識してるんじゃないかと思います。

病気などでの自然死であれば「人はいつか死ぬもの」として昨今はこれを心理的瑕疵にはしない動きも出ていますが階段からの転落事故での死は「不慮の死」となり死んだ方もまさかここで死ぬとは思わずに亡くなってるはずです。(逆にわざと階段から落ちて無くなれば自殺ですのでこれも心理的瑕疵物件マシマシになります)

黙って貸したいって気持ちも理解出来るのですが戸建て住宅の場合、結構近隣住人とコミュニケーション取る機会も多くなるでしょうから借主がその事実を知らずに借りてて近隣住人から「この家の階段でムニャムニャ・・・」なんて言われちゃうと「そんな話聞いてねーぞ」と借主が怒り「今までの分の家賃返せ!引っ越し費用も負担しろ!(えぇ、、ワタクシならきっとそうゴネますw)」となる可能性もあり最悪数年分の家賃負担なんて悲惨な話に巻き込まれる可能性も浮上します。

逆に発見者が近親者で近所付き合いも薄く、いつの間にか死んじゃって死因も近所の人がいないなんて場合、、、
心理的瑕疵物件として売られていたらチャンス物件にもなりますので(こういう物件は意外に弁護士系相続案件に多いです)こういう物件が間の前に出てきたら近隣にそれとなく「隣の家についてちょっと聞きたいのですが」と聞きに行き死因を知ってるかどうかの確認をしてみてください。

ちなみにワタクシ、以前、相続案件にて弁護士経由で死因(これは自殺でした)を聞いていたため心理的瑕疵付きで安く売ったところ実は近所の人は単なる自然死としか理解しておらず「これなら普通に売ればよかった(ってか自分で買っておけば良かった)」と地団駄踏んだ黒歴史がございます。。。w

瑕疵担保と言えばこんな質問も来ています。

質問③
築古戸建てに関するご質問

戸建てを購入する場合、電気に問題があるかという点は確認できますが、
水道とガスはどうすればよいでしょうか。瑕疵担保責任を問わない契約ですとその点がネックです。
2020.01.11 Sat 20:09 | きー |

一般的に戸建てでの瑕疵担保部分ですが大さっぱに言えば
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
④給排水管の故障
ですので水道は瑕疵担保責任ですが電気設備、ガス装置に関してはそもそも瑕疵担保には該当しません。(地中埋設されている死んでる配管などの埋設物は土地の瑕疵担保にはなります)

なので水道などの給排水に関してだけ言及しますが、
水道管については仲介さんが契約時の重説で「どの位置にどのくらいの太さの配管がどの位置に埋まってます」と説明してくれます。(ちなみに給水設備の先に付いてる給湯器ですがそこから先は「設備」なのでお湯の配管が破れて漏水したとしても瑕疵担保の範囲外です)

但しそれの腐食具合については説明義務も調査義務もありませんから瑕疵担保責任が明記されていなければ完全に自己負担での補修になります。

と言っても戸建て住宅の場合、13mmの配管かデカくても20mmの配管が道路から建物まで引き込まれているだけで屋内の配管に関しては地中に潜ってることも少なく万一の時には最大予算で50万程度見積もっておけば解決出来ることが多いです。(これが集合住宅の場合は結構瀕死な目に遭いますがw)

また、瑕疵担保責任について契約書に盛っておいても「そんなの老朽化して漏れたんだから知らんがな」と開き直って実際に修理もして貰えず泣き寝入りするケースも多いですからやっぱり築古戸建て買う人は最悪、給排水に関してはあらかじめ自腹で直すくらいの覚悟が必要ではないかと思います。(瑕疵担保3か月なんて書いてあっても違う条文の記述で「給排水管及び他の設備については経年劣化が激しいので保証しない」なんてシレっと書かれてることも多いです)

あと、現地調査の時点で道路からの配管がどのように通っていてどこから家屋に入っているか確認してると妙に不等沈下してるところがあったり部分的に庭が陥没したあとがあったりすることがあります。

この辺から想像して危険と判断したら見合わせる勇気も大事でございます。(ワタクシならその部分を素人売主にイチャモンつけてさらに値下げ要求しちゃいますけどね。。。w)

築古戸建てと言えばこんな質問も来てました

質問④
ボロ戸建(やっぱりこっちの呼称の方がしっくり来る気がw)特集、今までなかなかなかったですし、直接自分に関係ある内容ばかりですごく勉強になります。

私はボロテラスハウスばかり買ってますが、将来隣を売ってもらうために今、やっておくといい布石、的なものがあればお伺いしたいです。
2020.01.11 Sat 02:33 | koma22-7 |

要するに隣地の地上げの質問ですね?ww

テラスハウスの場合、土地は二筆ですが建物がニコイチで建っていてジャンル的に言えば戸建ての区分所有みたいなものでございます。

しかもこっちだけ建て直そうとするとくっ付いた隣の家を無理やり引き剥がし、剥がした部分をキレイにしてあげるだけでなく新築するこっちは民法上の50センチ隣地建物から離して建てると言うルールで今より小さい建物になってしまう可能性が大。。。

当然、隣の家も買いたいという欲求が発生するって図式になるわけです。(また合体すれば現況でも高く売れる可能性もあるし)

こういう時は隣の人の心理を読み切ることが非常に重要でございます。。
例えばですが、
①隣地は実需で住んでるのか否か?
②このまま住み続ける意思があるのか否か?
③売るとしたらどうやったら高く売れそうか?

この辺を考えていくと結局は「くっついてる隣の家に声掛けてみようかな?」って気持ちになることがほとんどです。

しかし、その隣が賃貸で運用しているためオーナーと話す機会もなくどんなヤカラが持ってるのかもわからんなんて場合だと声すら掛からずに「仕方がないからこのまま住み続けよう」と諦めてしまいこっちが買いに行こうと声を掛けたところで「いえ、このまま住み気満々なので売りません・・(震え声)」と頑なに断られてしまうことも多いです。

これはワタクシが実際にやってたことですが、、
①月に一度くらいは現地でホウキ持ってお掃除
②近隣に声を掛けて賃貸運用だけどオーナーもちょくちょく見に来てることをアピール
③近隣には年賀状と暑中見舞いとお届け物(2000円くらい)を欠かさず送り付ける
④ゴミ等でトラブルになったら直ちに対応
⑤位置指定道路なんかに住人が自転車置き出したら直ちに注意

なんて点数稼ぎに励みます。

ま、ここまでやらずとも近隣の人の顔見たら「こんにちは」の挨拶でもしておけば「今朝、あいさつされた人がいるんだけど誰?」と話題になりそのうち認知されるようになり次第に顔を合わせれば少しは親しい関係になるでしょう。。

そこで、、です。
「私は不動産にはちょっとは詳しいよ」と無理やり話題を出してアピールすると「隣の人は結構不動産に詳しいようだ」と認知してくれます。(決して「オタクを売ってくれ、でも俺は不動産詳しいから買い叩くよ」なんて言っても思わせてもダメですよww)

うまくいくとどうでもいい不動産の相談をされたり(これが大抵自分の不動産相談じゃなく興味本位からの近所の不動産の話だったりするんですw)最大級にうまくいくと「この家って今売ったらいくらくらいで売れるんだろうねー?」と相談されたりしちゃいます(ソースは実際にそういう相談されたワタクシですw)

結論からいくと普段からマメなコミュニケーションを密接に取るってことなんですが、注意すべきことは「隣を買いたいってことをおくびにも出さない」ってことです。

えぇ、、
・不動産に詳しい
・ウチの家を狙ってる

なんて思われるとせっかく築いた隣地との友好関係にひびが入るだけでなく「となりはこの辺一帯を買い漁ろうとしてるヤ〇ザみたいな人だ」と誤解され近所中の噂になってしまいそのうち賃貸で居住している人も「ヤ〇ザ一家」と悪評が立ちかねません。ご注意くださいw(なお、ソースは実際に経験したワタクシですw)

なお、隣が実需ではなく賃貸で使用してる場合は退去日が買うチャンスです。(タウンハウスで退去があると原状回復費用が結構高いのでオーナーによっては現状のまま売れねーかと考えるものです)

この場合、自分側に住んでる住人に「隣が引っ越したら教えてくれ」と声を掛けておくのは言うまでもありません。。

最後になりますがニコイチのタウンハウスの場合、
相手方も「隣地が欲しい」と思ってますし、売る場合一番高く買ってくれるのは隣地だと認識してることが多いのでもしお声が掛かった時、「評価額じゃなきゃ買わない」とか言わずに相手の気が変わらない程度の言い値で買うようにしてください。(大抵の人がここで買い損ねていますw)

まだご質問が届いてますが残りは明日以降に回答します。(連休明けなのでここまでしか書くパワーがありませんでした。。)


引き続き質問募集中なんじゃんw
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ(開店準備中